本文来源：时代财经 作者：陈泽旋
图片来源：碧桂园服务
在今年的中期业绩会上，碧桂园服务的管理层一边忙着拆解公司的经营状况，一边在释放着“独立”信号。
“公司严格坚守‘五独立’，守住治理和法规的底线，人员、财务、资产、机构、业务与关联方、、控股股东完全隔离”，碧桂园服务首席财务官、联席公司秘书黄鹏说到。
受到碧桂园流动性风波的牵连，此前半个月，包括惠誉、穆迪、摩根士丹利、HSBC和中信里昂证券等多家机构接连下调碧桂园服务的评级，市场担忧碧桂园的风险向碧桂园服务传递。
黄鹏称，碧桂园服务将做好三大方面以隔离关联风险，“首先我们会做好乙方，配合甲方保交楼，协助兄弟公司化解风险和舆情；第二，公司也会严格遵守法律底线，遵守上市规则，确保两家公司业务和财务的独立，不会做任何利益输送行为；最后，只要公司团队内部凝心聚力稳定，我们的业务就不会受到影响”。
第三方收入占比提高，但业务仍受房地产影响
从上半年的营收和利润规模来看，碧桂园服务依然是物管行业的龙头，其中，营业收入同比增长3.4%至207.3亿元，毛利润同比下降4.3%至51.58亿元，净利润同比减少9.6%至24.9亿元，归母净利润同比减少8.7%至2.4亿元。
“公司高度市场化运作”，黄鹏透露，上半年第三方收入占比持续提高，已经达到95.6%，而来自关联方的收入占比只有4.4%，“这与多年来奉行独立自主市场化的经营方针分不开，市场化的来源就不会受周期、行业因素的深度影响，能够使公司业务保持稳定”。
不过，影响并非全无。时代财经了解到，碧桂园服务的营业收入有六大来源，分别是物业管理服务、社区增值服务、非业主增值服务、“三供一业”业务、城市服务、商业运营服务。除了物业管理服务和“三供一业”业务，其它业务贡献的营收均发生了不同比例的下降。
营收下调的业务中，非业主增值服务和商业运营服务下降的原因与房地产存在较强关联。其中，非业主增值服务同比下降31.8%，在总收入中的占比约为4.7%；商业运营服务下降9.3%，在总收入中的占比2.6%。
碧桂园服务在中期业绩公告中解释称，非业主增值服务的下降主要因部分房地产企业出现阶段性的调整，而商业运营服务主要由于商业委托管理项目减少所致。虽然管理层在业绩会上并未明确点明“部分房地产企业”的身份，但透露关联方收入在非业主增值服务总收入中的占比为67.3%，第三方占比为32.7%，而商业运营服务收入的下降主要是四五月份之后消费的冲击造成了一定的影响，且“兄弟公司对一些资产进行处置，造成这些商业项目管理权的丧失”，从而减少了收入。
不过，市场最为担忧的是占比最大的物业管理服务业务，尽管该业务在上半年的营业收入同比增长10.9%至121.9亿元，在总收入中的占比由去年同期的54.8%提升至58.8%。中期业绩报告显示，由碧桂园集团开发的物业为该业务贡献的收入为53.3亿元，占比为43.8%；由独立第三方物业开发商开发的物业贡献68.5亿元，占比为56.2%。
市场对该业务的担忧一方面来自于碧桂园的销售增速和项目交付或将放缓，另一方面则是房地产行业整体走弱会影响增量项目的规模。
除“三供一业”业务外，截至2023年6月30日，碧桂园服务的合同管理面积约为16.5亿平方米，收费管理面积为9.2亿平方米，分别较去年年底新增4474万平方米和4687万平方米。在新增合同管理面积中，来自碧桂园集团的面积为1396万平方米，通过品牌拓展了4179万平方米，另外碧桂园服务在上半年主动退出1101万平方米。
针对外部大环境变化带来的影响，黄鹏回应道，“那是房地产行业的变化，物管行业仍然处在政策的鼓励发展期，业务仍然是整体安全和稳健的，仍然处于存量、增量发展的趋势，可能增量发展得慢一些，但存量的业务边界一直在打开，物管行业处在‘如日初升’的状态”。
上半年，碧桂园服务外拓新签项目饱和收入达到19.7亿元，其中，增量项目占比降至8.81%，存量项目占比上升至68.45%，城服项目占比上升至22.74%，“有效弥补增量市场萎缩导致的缺口，拓展业态也更趋于多元”。
黄鹏补充道，虽然受到房地产行业的影响，增量不是非常理想，但增量的市场规模依然会达到10万亿的成交量，这样的成交量也对应了庞大的物管面积。
与碧桂园“做切割”，五大方面保持独立
“公司严格坚守‘五独立’，守住治理和法规的底线，人员、财务、资产、机构、业务与关联方、与控股股东完全隔离”，黄鹏表示。
此前半个月，包括惠誉、穆迪、摩根士丹利、HSBC和中信里昂证券等多家机构接连下调碧桂园服务的评级。其中，在8月23日，惠誉将碧桂园服务的长期发行人违约评级自“BBB-”下调至“BB+”，并将其评级列入负面评级观察名单。
惠誉认为，碧桂园的流动性压力上升，可能对碧桂园服务的增长、品牌声誉、盈利能力和融资渠道造成负面影响，而将碧桂园服务的评级列入负面评级观察名单是基于其流动性和营运资金可能受到侵蚀及其财务政策方面调整的潜在风险，这些因素可能导致其自由现金流转为负数。
在业绩会上，碧桂园服务对外界详细释放了“五独立”的具体内容。在人员独立方面，碧桂园服务特别指出，总经理、副总经理、财务负责人、董事会秘书等核心高级管理人员专职工作，不在关联方及关联方控制的其他企业中担任任何职务，且不在关联方及关联方控制的其他企业中领薪，财务人员亦保持独立，不在关联方及关联方控制的其他企业中兼职或领取报酬。
在财务独立方面，碧桂园服务称公司独立在银行开户，不与关联方及关联方控制的其他企业共用银行账户，一直作出独立的财务决策，关联方及关联方控制的其他企业无法通过违法违规的方式干预碧桂园服务的资金使用、调度。
而在资产独立方面，碧桂园服务保证关联方不以任何方式违规占用资金、资产，保证不以资产为关联方及关联方控制的其他企业提供担保。
截至2023年6月30日，碧桂园服务的银行存款和现金总额约127.1亿元，较2022年12月31日的约113.8亿元增加约13.4亿元，其中，受限制银行存款将近1.7亿元。
“剩下的126亿元左右的资金全是自由可流动的资金”，黄鹏向市场强调，除了受限资金用于开票据保函、用于投标保证金之外，其它所有的资金和存款不存在抵质押限制的情况，不存在将现金存款作为关联地产兄弟公司债务的担保方的情况，“当期期末没有，在期内也没有发生，未来也不会发生”。
黄鹏指出，碧桂园服务主要现金来源是经营性净现金流，今年上半年接近22亿元，“下半年应该不会弱，未来我们肯定也会依靠自身的经营来创造净现金流”。
他继而表示，公司银行存款和现金总额接近127.1亿元，完全足够支付公司的正常营运，“所以我们没有融资计划，但有回购和分红计划，还会收回一些投资、处理一些沉淀资产，来补强公司的现金流，现金流一贯是公司的生命线，我们追求在经营上要有利润的现金流，也要有现金流的利润”。
由于杨惠妍有效控制碧桂园服务36.12%的投票权，其也是碧桂园的大股东及董事会主席，这实际上是市场担心碧桂园风险波及碧桂园服务的重要原因。
针对近期杨惠妍将碧桂园服务20%的股权捐赠给了国强公益基金会一事，黄鹏回应称，杨国强家族历来重视和支持物业的业务发展，对碧桂园服务的定位从来都是独立业务，发展策略仍然不变，“捐赠是主席深思熟虑之后的决定，杨主席及其家族至今已坚持了长达26年的公益长跑，很多人不理解，我对很多评论感到痛心，慈善需要长期稳定的物资保障基础”。
黄鹏称，“基金会成为第一大股东之后承诺10年内不会减持，而且将投票权委托给杨惠妍来行使”，既保证了碧桂园服务的大股东稳定性，还可以实现公司定位、发展策略、管理机制和管理理念的长期稳定。
