本文来源：时代财经 作者：沈卓玄
“过去也有人评论说我们的增长速度低于行业增速，但越秀地产一直以来坚持有质量的增长，不是为了规模，而是为股东创造更多的价值”，在中期业绩会上，越秀地产董事长林昭远说道。
8月25日，越秀地产公布了2023年中期业绩，数据显示，在市场仍旧波动的上半年，越秀地产多项重要经营指标表现出色。
上半年，越秀地产实现营业收入约为321亿元，同比上升2.6%；股东应占净利润约为21.8亿元，同比上升27.5%；核心净利润约为21.5亿元，同比上升0.8%；派息比率为核心净利润的40%。
自2021年以来，房企盈利能力下滑甚至发生亏损已不是新鲜事，不仅房企的亏损面在逐年扩大，亏损房企的数量也呈现出增多趋势。越秀地产不仅是为数不多盈利能力持续上升的房企，也是扛住市场下行压力、合同销售金额不降反增的少数房企之一。
在今年前6月，越秀地产录得合同销售金额近836.3亿元，同比上升71%，完成全年合同销售目标1320亿元的63.4%；而克而瑞研究中心的统计显示，上半年百强房企销售总额约为3.57亿元，同比微增0.1%。
“尽管我们没有改变今年的销售目标，但公司还是有信心超额完成”，林昭远表示。
完成年度销售目标压力不大
为了确保销售目标的完成，今年全年，越秀地产原计划的可售资源达到2400亿元。不过，林昭远透露，“上半年拿的一些地可以在今年实现销售贡献，越秀地产的实际供货预计可达2500亿—2600亿元”。
林昭远表示，越秀地产完成1320亿元的年度销售目标压力不大，因此不需要采用“太猛”的措施，公司会在保持现金流稳定的前提下完成既定目标，通过加大对市场的研判和营销力度，针对不同的项目制定不同的去化策略，做到“既要量、又要价”。
越秀地产对下半年的销售信心来自于三大方面：一是7月24日召开的中共中央政治局会议定调，下半年房地产市场将保持良性恢复和健康发展；二是随着调控政策的持续宽松和市场信心、购房预期的逐步恢复，市场有望在下半年筑底企稳；三是虽然市场呈现分化格局，但产品力和地段较佳的楼盘不会太难销售。
“这么多年，我们一直坚持选择城市发展的理念，城市的人口、产业、经济实力越强，房地产的抗风险能力就会越强”，林昭远说道。
从上半年的合同销售金额来看，越秀地产55%的销售金额由大湾区贡献，22%来自于华东地区，华中、北方、西部地区的占比则分别为12%、8%、3%。从总土地储备的分布情况来看，截至2023年6月30日，越秀地产拥有总土地储备2813万平方米，其中，46%位于大湾区，19%位于华东地区；按城市等级划分，46%位于一线城市，47%位于二线城市。
与此同时，在投资方面，越秀地产加大了对一线城市和重点二线城市的重视程度。上半年，越秀地产新增11宗土地，总建筑面积约为217万平方米，分别位于北京、上海、广州、杭州、成都、武汉、青岛和西安，其中，5宗土地位于一线城市。
一线城市是越秀地产近几年重点发展的城市，林昭远通过两组数据解释公司重视一线城市的原因，“从销售面积来看，上半年广州同比增长12%，深圳同比增长18%，上海增长38%，北京增长31%，而全国商品房销售面积同比下降5.3%；从供求比的角度，广州是0.60，深圳是1.39，上海0.87，北京0.61，供求比在1以下的都是比较健康的市场，深圳的情况主要是区域存在分化”。
“我们对一线城市信心坚定，今年的投资也将积极参与到一线城市”，林昭远透露。
财务资金状况维持稳健安全
眼下房地产市场依旧波动，流动性紧张的风险仍在行业内蔓延。林昭远坦承，相关现象对各大企业带来影响是市场经济里的正常现象，但面对外部环境变化时，房企并非完全处于被动的状态。
“不管国企，还是民企，都是市场主体，都会受到市场影响，这也不是今天才有的情况，过去也一样，至于风险会不会蔓延，还是要看企业如何经营管理”，林昭远继而表示，面对市场的波动时，房企应该思考三个问题——你做了哪些准备？你如何用好杠杆？如何保持公司合理的流动性？
长久以来，越秀地产在两大方面做足功课，一是追求有质量的增长，目的是为股东创造更多的价值，二是保持公司财务资金状况的稳健安全。
“过去也有人评论说我们的增长速度低于行业增速”，但上半年，林昭远对越秀地产的工作成果较为满意，在不少房企出现流动性危机、市场波动的情况下，公司依然能够取得业绩的增长和稳定的派息。
越秀地产保持稳步前行也要得益于公司对稳健财务的坚守，“从2013年开始，我们年年都把保住投资级评级作为公司的重点工作，包括在铺排投资强度的过程中也会考虑评级指标，公司在控好杠杆的同时，也非常注重公司的流动性”。
截至2023年6月30日，越秀地产“三道红线”指标维持“绿档”达标的同时，得到进一步改善，剔除预收款的资产负债率、净负债率和现金短债比率分别为66.8%、53.2%和4.2倍。
越秀地产通过抓销售、促回款和多元化扩展融资渠道来保持公司现金流的安全，上半年，成功发行境内人民币公司债券合共54亿元、人民币自贸区债34亿元，完成供股融资，募资净额约为83亿港元。截至2023年6月30日，公司现金及现金等价物及监控户存款总额约为492.5亿元，相比2022年上半年增加了102亿元。
在国内利率下行的有利市场融资环境中，越秀地产进一步优化调整境内外债务结构，持续降低融资成本，加权平均借贷年利率同比下降13个基点至3.98%，继续保持穆迪Baa3和惠誉BBB－投资级信用评级，展望稳定。
针对下半年的发展思路，林昭远表示，既相信、也预判政府会围绕“因城施策”、持续宽松的政策来促进房地产良性恢复和健康发展，公司在销售策略上依然坚持“一盘一策”和精准营销，在投资策略上坚持精准投资、一城一策和量入为出，而运营策略则要继续降本增效、合理提高效率，同时在财务方面加强销售回款和对现金流的管理。
