本文来源：时代财经 作者：刘新歌
为了降负债，合景泰富一天内卖掉了苏州、杭州的三个项目。
8月15日晚间，合景泰富连发两份公告，将苏州朗月滨河雅苑50%股权、苏州明月滨河51%股权、杭州春来晓园50%股权转让给合作方绿城中国，代价分别为5.17亿元、3.78亿元、11.77亿元，总计20.72亿元。
交易代价综合考虑了项目公司资产净值、信贷及债务总额、物业销售率/去化率等因素。截至2023年6月30日，苏州两项目未经审核的资产净值分别为10.39亿元、7.33亿元，杭州项目资产净值为23.5亿元。
不过，合景泰富从上述交易中获得的现金流补充极为有限。公告显示，交易价款主要用来偿付合景泰富对项目公司的贷款，其中朗月滨河雅苑的贷款为2.71亿元，明月滨河为4.32亿元，杭州春来晓园为12.13亿元，合计19.16亿元。苏州两项目的交易对价还将代偿杭州项目3600万元贷款 。清偿全部贷款后，此次交易价款剩余约1.56亿元。
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但出售动作让合景泰富从完成开发的项目中撤出。公告称，苏州明月滨河、朗月滨河雅苑的开发基本完成，杭州春来晓园的开发已完成。
贝壳找房信息显示，苏州明月滨河、朗月滨河雅苑分别于2020年11月、2021年3月首次开盘，目前销售均价均为28500元/平方米。楼盘中介人员对时代财经称，两个项目地块相邻，朗月滨河雅苑于今年6月底交房，尚余少量新房；明月滨河也为现房销售，目前优惠价约26000元/平方米。
杭州春来晓园于2020年10月开盘，2022年12月底完成交付。该楼盘位于杭州城东新城笕桥板块，楼盘中介称目前已售罄，二手房均价为50118元/平方米。值得注意的是，该项目原为绿城房地产全资持有。2019年10月，合景泰富浙江区域公司与绿城浙江公司签约合作开发“春来晓园”。
合景泰富称，根据并购代价与销售股权应占资产净值间的差额计算，出售苏州两项目可录得收益约200万元，杭州项目收益约160万元。
对于身负债务压力的合景泰富而言，此次出售最大的意义或在于妥善处理项目相关债务，减少整体未结清债务余额。
今年5月14日，合景泰富一笔于2024年1月到期的6.0厘优先票据，未能在当日兑付本金额的15%及利息共1.19亿美元，由此构成违约。至此，一直努力偿债的合景泰富官宣爆雷。
在此之前，合景泰富一直积极偿债。2022年内，合景泰富偿还境内公司债券、商业抵押担保证券及资产支持证券75.44亿元、境外债券3.63亿美元及境外银团贷款12.84亿港元，还款总额约为113亿元。
出售资产是合景泰富偿债及改善现金流的方式之一。2022年7月，其将香港启德住宅项目尚?珒溋50%股权及股东贷款售予合作伙伴龙湖集团，交易价为13亿港元。两个月后，又将与富力地产合作开发的上海嘉誉云景租赁住宅项目售予博枫资产管理，代价约13亿元。该年11月，它又向合作方香港置地出售了成都攀成钢项目，总代价3.71亿元。
虽然努力偿债，合景泰富的债务压力依旧不小。2022年年报透露，其一年内到期的有息负债达222.45亿元，包括境内公司债券、优先票据以及银行贷款，同比增加了约20亿元；此外，还有一年内应付账款和票据约63.44亿元。但其现金及现金等价物仅33.56亿元。
因此，即便在“三支箭”发出后，除了积极开展融资动作，合景泰富仍没有停止资产出售。今年5月12日，它将旗下上海兆景、上海锦怡100%股权出售给中国平安，总代价约7.5亿元。
这是一次亏本的买卖。截至2022年12月31日，上海锦怡资产净值为3.146亿元，出售总价为4.26亿元，收益约1.12亿元。而上海兆景资产净值约4.63亿元，出售总价为3.24亿元，录得亏损约1.39亿元。
合景泰富过往聚焦一二线城市发展的业务布局，为其出售资产自救打下了基础。据其2022年年报数据，在售的128个项目中，54%来自粤港澳大湾区，22%来自长三角区域；按城市等级划分，90%来自一二线城市。其中在杭州有9个项目、苏州有12个项目。
相比低价配股融资，投资者对出售资产更持肯定态度。有雪球投资者表示，“3个不起眼的项目能卖20多亿，证明其资产还是值钱的。”
资深经济研究员熊锦秋也对时代财经称，目前情况下，折价配股将拉低股价，出售资产对股东相对更有利。
不过，除了债务压力，合景泰富的困境在于销售不振。今年前7月，合景泰富预售额约为202.02亿元，较去年同期的309.89亿元减少34.8%。7月单月预售额为11.3亿元，较去年同期减少76.3%。预售建筑面积同比也大幅减少70.7%，约为 6.5万平方米。
而在2022年，合景泰富各项业绩指标已出现大幅下滑。据2022年年报，其期内营业收入134.53亿元，同比下降43.6%；净利润为-98.42亿元，更是较2021年下滑484%；归母净利润为-92.41亿元，为10年来首次亏损。
