编者按：置身百年未有的时代浪潮之下，企业和人的选择显得尤为重要。
2023年以来，中国经济迅速企稳和复苏，投资、消费、出口三驾马车在此间发挥着各自的作用，但深刻的改变已经渗透各行各业。
面对变化的世界，我们应以更高视野追求更高质量的发展；那些始终保持信心、居安思危和未雨绸缪的企业，他们的体系、模式与策略，成为当下和未来制胜的关键。
历经数十载传承与创新，博鳌房地产论坛系列活动一直紧跟全局形势，不断革新模式与架构。故此，观点新媒体全新策划和推出2023博鳌特别报道系列有心者胜，通过企业研读与报道、深度采访与交流等，传递信心与希望，讲述企业和企业家的故事。
作为其中的金融篇，将邀约国内外顶级经济学者、金融机构进行深度采访交流，从资本市场的角度观察当下经济、金融与行业的发展与趋势。
观点网香港写字楼空置率近年一直处于高位，有市场报告指，整体商厦总空置面积超过2000万平方呎，相当于接近10幢中环IFC 2。
而香港上市的房托基金资产不少以商厦为主，面对市场下行周期，阳光房地产基金认为，定位是重要的一环。
根据香港差估署《香港物业报告2023》数字显示，截至去年底，整体商厦空置率按年增2.1个百分点至14.4%，创1998年后新纪录；当时空置率则为15.9%。同时，空置楼面按年大增20.7%至逾2000万平方呎，相当于接近10幢中环IFC 2。若按商厦等级划分，甲级和乙级写字楼空置率均为15.1%，按年分别升2.6及2个百分点。
阳光房地产基金投资及投资者关系总监叶美铃表示，通关之后看到经济开始复常，租赁查询也有增加。但企业方面要考虑多方面的因素，他们希望压缩成本，所以态度仍然是审慎。而今年和明年有不少新增甲级写字楼投入市场，短期也需要消化现在的一些空置率以及近期的新增供应。
她认为，现在写字楼的高空置率会再持续一段时间，如果香港整体租用率没有恢复到90%多的水平，业主在加租上可能会比较困难。
阳光房地产基金行政总裁兼执行董事吴兆基亦解释，观察香港这么多年写字楼的平均租赁需求，较多的一年约为200多万平方呎，普通情况一年约100多万平方呎。目前香港甲级写字楼大概有超过1700万平方呎空置，即使在市况好的情况下，也需要4至5年才能消化一半左右的空置面积。
同时，疫情令办公模式有所改变，弹性上班已成为新常态，商厦租赁市场因而受到影响。
吴兆基说，金融机构明显认为在家工作的弹性会比较大，所以很多银行还是容许5天里有3天或者2个星期有4天之内可以在家工作。他相信这个方向没那么快会扭转，写字楼市场出现结构性改变，需要时间调整。
在严峻的大环境下，商厦定位及租户取向变得尤其重要。
吴兆基续指，乙级写字楼多为商业及服务性写字楼租赁，主要是教育美容等行业，相对来说需求会较为平稳强劲，可以平衡甲级写字楼的冲击。加上会因应租客需求度身订做一些设施或室内布局，令业主在租金方面较具议价能力。
以丰怡中心为例，将每一层打造成一个美容中心，并带有装修，附设洗手间，是一个私隐度很高的空间。该改造反应良好，租赁需求不错，基金投放的资本性开支回本期不长；租金比起一般写字楼高，所以认为定位是对的。
叶美铃补充，服务性行业的租客，包括美容、教育类相关的租户以本土消费为主，该等行业在疫情复常后，相对防守性强一些，需求也相对稳定。
截至2023年3月底，阳光房地产基金旗下11个写字楼项目平均出租率为91.5%，平均每呎租金为34.5港元。而5个零售项目的出租率为93.3%，平均每呎租金为67.6港元，表现较好，亦令他们对零售前景看高一线。
在零售方面，比起写字楼明显是向好的，我们也看到整体消费气氛向好。香港首五个月零售销售总额上升约21%。而租户的信心回升，也愿意增加一些租务活动。叶美铃说到。
零售前景可期下，基金于今年1月公布以7.48亿港元收购西九汇零售物业，该物业位於大角咀樱桃街海桃湾，交易作价较物业估值8.49亿港元折让约11.9%。该收购已於本年4月中完成。
吴兆基称，收购该项目主要因为看好大角咀奥运站人流以及住宅供应上升所带来的消费潜力，而且与基金旗下的零售项目定位相同。该收购动作反映出，在这个时刻基金更看好哪种商业物业类别。
地域方面，叶美铃亦透露，会密切留意大湾区或者主要城市如北上广深的投资机会。但由于基金在内地没有专职团队，所以希望收购目标邻近香港，方便日常管理。中长期来说，中国内地及海外的物业占比不会超过基金资产规模的15%，因为基金主要资源、团队都在香港。
不过对于息口高企的环境，叶美铃指未来收购会相对审慎一些。
如果以投资物业的角度來看，利息对我们的影响很大。利息管理方面，我们一直都很注重，有做一些利率掉期合约以对冲利率风险。
叶美铃称，至去年年底时，基金固定利率借贷的比重大概是56%，但预期今年该比例会下跌，因为有部份利率掉期合约将到期。同时，收购西九汇时额外增加一些贷款。
她强调会把利率掉期控制在一个范围内，认为太多对冲未必是好事，因为当中仍然有一定成本，所以基金亦会以不同币种的借贷来平衡各方面的风险。
另外，香港证监会梁凤仪早前提出会与内地探讨REITs纳入互联互通机制的可行性。
吴兆基对此表示，如实行一定会对措施表示欢迎，因可以扩大投资者的基础，加上现在C-REITs比较多集中在基础建设，接下来希望可以有不同种类的资产纳入C-REITs当中，中港两地一同把饼做大。
不过他认为对于内地投资者而言，由于C-REITs刚刚起步，所以投资者需要时间适应，不可以炒买的心态投资REITs。
REITs是一个稳定的现金流收入，如果用炒卖股票的逻辑来看REITs，可能你未必会满意投资回报。但是长远来看，如果大家愿意长线投资，并有更多优质的物业或基础设施可以发行REITs上市，相信对市场发展是有益的。吴兆基如是说。
未来，吴兆基希望经过这几年的整合，经济可以有一个复苏期，有更多的REITs上市，中港两地房托市场能够互相辉映，或是C/H REITs同步上市，令投资者有更加有趣的选择。
以下为观点新媒体对阳光房托行政总裁吴兆基先生及投资及投资者关系总监叶美铃女士的访问实录：
观点新媒体：香港零售、办公楼恢复情况不如年初预判那么好，游客方面，通关已经五个月了，内地访港旅客只是疫情前三成左右，怎么看这个情况？
叶美铃：我们分开两方面来看，写字楼方面，空置率有15%左右，而且今年和明年仍有不少新增的甲级写字楼投入市场，短期需要消化现在的空置率以及新增的供应。
如果香港的整体租用率没有恢复到90%多的水平，业主加租可能是比较困难的。
但是现在看到经济开始复常，租赁查询也有增加。当然，企业方面要考虑的因素很多，他们有时可能想压缩成本或是其他因素，所以态度仍然是审慎。
我们觉得现在香港写字楼的高空置率会再持续一段时间，但是3月底時的营运数据显示，我们11个写字楼物业整体租用率是91.5%。除了大新是甲级写字楼，其他都是乙级写字楼，包括在旺角、元朗等，定位上不少是服务性行业的租客，包括美容、教育类相关的。
我们看到在疫情复常后，这一类以本土消费为主的相对防守性强一些，需求也相对稳定。所以在阳光房托整体投资组合中，大新虽然是甲级写字楼，但是也有乙级写字楼的服务性行业租户支持，希望接下来市况随着经济活动增多，写字楼方面可以慢慢恢复。
在零售方面，比起写字楼明显是向好的，我们也看到整体消费气氛向好。
虽然首五個月看到访港旅客数字只有1000多万人次左右，和疫情前肯定有一个差距。但是有消费券的帮助，香港首五個月零售销售总额上升约21%。
虽然看到旅客或者一些开支数字还没呈现报复性反弹，但是租户信心开始回升，也愿意增加一些租务活动。
观点新媒体：目前香港寫字樓空置率比较高，看到数据说未来四年有750万平方呎供应，您怎么看？
吴兆基：我想需要一个策略性的布局。
刚才说到香港甲级写字楼的空置率现在已经是14%、15%，某些地区特别是九龙区可能接近20%，供应不多的地方空置率亦高，香港岛总体来说比较低，特别是中环、金钟，明显比较好一些。
但是香港这么多年来写字楼的平均租赁需求，好的年份是200多万平方呎，如果是普通的一年，可能是100多万呎。
香港甲级写字楼大概接近有1亿平方呎，就是现在有1000万平方呎空置，再加上刚才说的700多万平方呎新增供应，其实这6-7年我们要消化2000万平方呎以上的写字楼空置，这是需要时间的。
就算是市况好，一年消化200多万呎，也需要5年才能消化大概一半的空置。
我觉得没办法，尤其是疫情后金融机构明显认为在家工作弹性会比较大，很多银行还是容许5天里有3天或者2个星期有4天可以在家工作。
我相信这个方向没那么快扭转，写字楼市场有一些结构性改变的，需要时间。
我们的甲级写字楼很幸运，由于和大新银行有策略性协议，他们是我们的大租客，有一个较长的租约，所以是比较稳定的。
第二方面，我们有很多服务性的写字楼，什么是服务性写字楼？比如元朗有光华广场，虽然是写字楼，但是有很多租户是做教育、儿童辅导班、补习班，也可能是美容，这些是商业性写字楼租赁，相对来说需求会强很多。
我们在旺角、元朗的物业都受惠于这些，所以平衡了甲级写字楼受到的冲击。
观点新媒体：有甲级写字楼開始转型健康机构，会不会竞争变得很大？
吴兆基：用一个例子：我们在旺角弥敦道有一个物业叫豐怡中心，以前主要是创兴银行租的，他们现在离开了。我们就将物业打造成一层有一个美容中心，是一个私隐度很高的空間。
旺角附近亦有大型甲廈，均有醫療美容的租戶，可能比我们大10倍。大有大的做法，做美容或者健身，但我们是为租客度身訂做。
我们发现豐怡的美容租赁需求是相当好的，投放的资本性开支回本期亦较短。比起一般用作写字楼的租金高，所以我觉得我们的定位是对的。
其实我们母公司也有一些写字楼开始做不同类型的租户，可能是餐饮、美容，也可能是艺术。相信现在行业开始变得不同了，很明显。
香港是弹丸之地，但是方便很重要。如果你在中环上班，就在中环做美容和健身，不需要专门跑到元朗，而元朗亦有服务周边居民的需求。
我觉得，目前来说发展是相对健康的。
观点新媒体：接下来再做收购，会考虑哪一方面的物业或者地方？
吴兆基：我们会小心一点，但是行动已经反映了我们的策略。
过往收购丰怡应该是2017年，那时候是一个写字楼，但也是看重旺角那个地区，而且它不只是一个写字楼，可以打造成一个服务性行业的枢纽，亦与我们另外一个物业很接近，所以有一些协同效应。
收购西九汇物业，大家会觉得是一个鄰近奥运站的商场，与我们本身在做的事，比如刚才说的补习社或者儿童兴趣班等租客很相似。
过往会看到我们的商场在将军澳、上水、元朗，这次我们在市区内，看好大角咀奥运站的人流以及住宅供应上升的幅度和潜力。
这个行动可能反映出在这个时刻我们更看好哪种商业物业类别，所以收购了这个商场。
观点新媒体：这一年美联储利息升了很多，港息也升了很多，造成什麼影响？
叶美铃：如果以投资物业的角度，利息对我们的因素影响很大。
我们每半年都需要派息，所以要去买项目时都会需要一些融资，无论是銀行融资还是資本市場融资。
大家在预料联储局会不会停止加息，甚至有放风说可能会继续。预期未来利息还有一段时间在高位，所以会直接影响到我们，接下来会相对审慎一些。
现在看香港的市况，除非一些有折讓，比如高银整体的呎数和价钱，但是整体大额成交是不多的，写字楼是，商场也是。
有几个原因，一是买方会考虑利息成本压力。二是卖方，除了个别急着套现之外，市场上没有看到有大幅减价的写字楼或者零售項目，相对来说成交比较淡静。
吴兆基：大家在观望，特别是第二季更加明显。内地经济有所放缓，同时香港利息慢慢上升至去年12月尾的高位甚至更高，大家借贷成本更高，就会要求租金高一点。
在这种拉鋸情况下，看到成交不算多，大家未能达成协议，这是明显的。
观点新媒体：有没有采取什么措施帮公司节省利息开支或者对冲？
叶美铃：利息管理方面，我们一直都很注重，有做一些利率合约掉期对冲利息风险。简单来说，我们借钱的时候其实是浮动利息，但是买了那些合约之后，就可以锁定那个时间的利率。
去年底公布时，我们固定利率借贷比重大概是56%，就是有56%的借贷已经锁定了利率。
今年这个数字会跌，因为始终有一些利率合约掉期会到期，每年都会有一部分到期。同时，今年收购时也有额外增加贷款。
一般我们都会把利率掉期控制在一个范围内，但有时做得太多未必好，始终会有成本，所以我们要平衡各方面的风险。
另一方面，虽然我们是港币，但可能会借一些不同的币种，去减低利息支出。
同时，我们之前也发过一个中期票据，所以有固定利息的借贷手段。希望用不同的方式，密切关注现在的利率情况。
希望在复常之后，我们可以在正式营运下，租金提升上做好一点，就算是借贷方面的利息增加，这部分也可以产生对冲。
吴兆基：外来的利息压力我们未必避免得了，作为管理层，也不会100%对冲，对冲其实是有一个买保险的溢价。
复常之后，很开心看到一些零售租客的信心恢复了，也希望慢慢看到写字楼租客的租赁活动回升，通过营运收入上升抵消利息上升，可能是一个更加实际的想法。
当然，我们的借贷水平、比率很安全，但是我们希望营运操作方面的表现更好，更加理想。
观点新媒体：内地央行一直在降息，有没有更加留意内地的項目？
吴兆基：我们开始看了，且相信有很多地产公司要改组。
同时，我们买内地的物业是有要求，包括结构如何、如何持有物业。因为房地产基金需要派息，所以汇兑及分派渠道各方面都要小心。
大湾区及深圳、广州想多看一些，开始了解，我们会从一个香港房地产基金的角度参与。
叶美铃：疫情前有沟通，有密切留意大湾区或者主要城市如北上广深的投资机会。
当然，疫情停了三年多，始终都要实地去了解，也要看具体状况。今年慢慢复常了，我们会开始实地看一些项目。
我相信变化很大，包括现在卖方的取態，当然也要结合刚才提到的利息、派息，始终需要承担汇率风险，现在汇率相对没那么稳定。
对于日常的管理营运，我们没有专职团队在内地，可能最后也要再找一些专业物业管理公司，这会影响我们在收购时的评估。
如果在大湾区，我们会比较容易进行日常管理，
观点新媒体：有没有看其他如物流、数据中心？这些过去几年都比较受欢迎。
吴兆基：我们投资闊度是很宽的，可以买海外物业，也可以买工贸、工业、车位，甚至是货仓物流式。
经济效益最强的一定是商场，或者是服务性写字楼。过往这两年物流、数据中心需求大，而且也是有成交的，但是回报率跌了，不算很吸引。
第二点，分散投资是地域上的分散，也是物业类型的分散，我们觉得可以看看，究竟地域上有什么可以做。
观点新媒体：提到地域上分散目标，有没有长远一点的目标呢？
吴兆基：暂时没有想过去欧洲，我知道有一些房地产基金是到英国等地方，但是我们暂时以香港为主，大中华概念为主。
有好几个地方是比较发达的，例如日本、新加坡甚至泰国，在房地产基金方面一直都走得比较快，那里会不会有物业适合我们？我们会留意。
从香港的角度，香港是背靠祖国的，中國内地的机会也是有的。刚好这么巧现在有调整周期，可能有物业出售的机会，我们会多做一些研究。
叶美铃：中长期来说，地域上的多元化，但内地物業占整个資產組合将不超过15%，因为始终主力资源、团队都在香港，就算有海外或者内地收购，都不会超过15%。
观点新媒体：怎么看香港的REITs 市場？如果可以纳入互联互通，是利多于弊吗？
叶美铃：互联互通已经说了一段时间，对于我们来说一定是欢迎的，毕竟可以扩大投资者的基础，也让内地投资者可以更容易买到房地产基金。
防守性、稳定性加上派息方面，这些是吸引长期投资者的因素。其实很多国外投資者喜欢投REITs，都是想有一个定期的派息、回报。
虽然香港REITs不算很多，但是受到严格监管，数据上透明度比较高，如果可以有互联互通的优势，我们也希望大家可以一起把饼做大。
REITs在香港或者内地的市场地位或者区域影响一定是加深的，如果有更具体的落实，我们一定会欢迎。
观点新媒体：最近C-REITs价格波動，如果进来香港，短期内会不会让市场波动大？
吴兆基：C-REITs刚刚起步，暂时都是基础设施为主，所以投资者需要时间适应。
REITs是一个稳定的现金流收入，如果用炒卖股票的逻辑，可能未必会满意投资回报。但是长远来看，如果大家愿意长线，无论是基础设施或者是优质物业可以发行REITs，相信对市场的发展是有益的。
暂时没有听到C/H REITs同步上市，不知道将来会不会发生港币、人民币同一个资产，这个其实不难，香港也有这样的尝试，但是需要时间。
从竞争角度来说，对香港是好事，新加坡REITs方面很强，香港方面不算很多REITs，一定会和祖国合作，特别是港币、人民币的配对上面。
如果可以做到一些事情，我相信REITs市場会活跃很多，这也是我们期望的。
坦白说我们上市17年了，最近这5年才有顺丰、招商等加入，其实是不多的。希望这个市场经过这几年整合，在经济稳定下可以有一个复苏期，我们希望多一些REITs，C/H REITs能够互相辉映，可能对于投资者的选择会更加有趣。
有心者胜 | 面对变化的世界，以更高视野追求更高质量的发展。
