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2023年房企到期债务逼近万亿大关
2022年房企融资持续低迷，银行开发贷款和非银行融资均处于低位，其中1-12月非银行融资8457.4亿元，同比下降50.7%，房企偿债压力与投资热情背道而驰。然而，随着一系列扶持政策的出台，这一趋势正在改善，并且已经出现了延续的迹象。
央行数据显示，截至2022年三季度末，房地产开发贷款增速比上半年提高2.4个百分点，比上年末提高1.3个百分点。此外，据中指研究院统计，12月民营房企发债达96.3亿元，占全年民营企业发债的35.5%，政策效果明显。
然而，与2022年相比，2023年房地产企业到期债务余额仍接近万亿元。近日，央行和中国银保监会联合召开银行信贷工作座谈会，再次强调要综合采取措施，改善优质房企经营和融资现金流。不过，有机构分析，虽然银行已经为优质房企授信数万亿，但考虑到需求端是影响销售和房企投资的关键，也是影响信贷落地的关键，政策刺激力度会加大；股权和债券融资可能在缓解短期压力方面发挥更大作用，但也会碎片化。
2023年房企到期债务逼近万亿大关（去年年底房企融资2023万亿债务偿还压力解）
【“政策大年”的融资继续下降】
据中指研究院统计，2022年1-12月，房地产行业共实现非白银融资8457.4亿元，较上年同期下降50.7%。相比之下，下半年由于上半年多家房企违约，随着项目停工等问题发酵，下半年融资情况较上半年有所恶化，但8月、11月的利好政策效果明显，年底出现结转现象。
具体而言，在海外发行持续降温的背景下，2022年房企进一步加大了对国内信用债融资的依赖。后者全年发行规模为4654.6亿元，同比下降15.5%，但降幅在所有融资渠道中最小，占总融资规模的比例相同（55%）。同期外债发行规模仅176.1亿元，同比下降93.4%，占比2.1%。此外，融资期限同比大幅缩短，8月以来再无新债发行。
中指研究院指出，2022年，在大部分房企海外债券展期到期之际，多家房企主动取消海外评级，虽然降低了触发交叉违约的概率，但也切断了海外融资渠道。
在其他非银行融资渠道中，2022年房企通过信托融资融资972.1亿元，同比下降80.3%，占比11.5%，同比下降17.2个百分点。其中，下半年月融资额未能超过100亿元，平均只有55.3亿元，是上半年的一半。华中研究院企业研究部主任刘水认为，考虑到违约消息不断，年内机构投资更加谨慎，导致整体投资规模大幅下降。虽然《金融十六规》中提到鼓励股票信托贷款延期，缓解了债务人的偿债压力，但在存量资金尚未收回的情况下，债权人不太愿意继续投入新的资金。
2022年ABS融资占比有所提升，总规模2654.6亿元，同比下降34.1%，但占比31.4%，比上年同期提高7.9个百分点。但值得注意的是，ABS的发行结构发生了明显变化。上下游相关供应链和购房相关ABS均有明显下降，但商业地产按揭证券占比快速提升，取代供应链ABS成为主要发行类型。中指研究院报告指出，这是因为在行业低迷阶段，持有物业成为房企盘活存量资产、补充资金的重要手段，发行规模明显上升。
不仅非银行融资整体低迷，2022年银行信贷也很疲弱，尤其是上半年。根据央行披露的季度数据，2022年前两个季度，房地产开发贷款余额已处于同比下降阶段，增速也持续下降，直到第三季度有所好转。2022年第三季度末，房地产开发贷款余额为1财政支出2.67万亿元，同比增长2.2%，比上半年提高2.4个百分点，比上年末提高1.3个百分点。
此外，从房地产开发商到位资金来看，2022年1 -11月，房地产开发企业到位资金约13.63万亿元，同比下降25.7%。其中，国内贷款和利用外资分别为1.58万亿元和66亿元，同比下降26.9%和26.6%;自筹资金4.90万亿元，下降17.5%;存款和垫款4.46亿美元，下降33.6%;个人按揭贷款2.19万亿元，下降26.2%。
在行业不断调整的背景下，2022年可视为房地产金融的“政策年”，其中对房企融资的支持政策主要集中在下半年。从“保交房”的规定到“金融16条”的出台和实施，从经销商协会“第二支箭”的延伸和扩大到“三支箭”，政策的重点从稳定需求扩大到保项目、援房企业。今年1月，明确并购贷款不再纳入“三条红线”;2月，将租赁住房贷款不纳入房地产贷款集中管理；8月中旬，债信促进公司启动首轮增信，支持房地产公司发债；9月，银监会指示银行增加房地产融资6000亿元。11月，央行宣布将向六家商业银行提供2000亿元的再贷款，以支持建设工作。
刘水告诉记者，房企融资结转结束归因于政策支持力度加大，这也带来2023年融资环境继续宽松预期。从“金融16条”发布实施到2022年底，已有120多家房企获得银行授信，授信额度累计近5万亿元。11月以来，8家民营/混合所有制房企积极申请上架登记发行，拟发行债券规模超过千亿;股权融资信号传出后，30多家房企宣布配股或定向增发计划。
【2023年，“三支箭”将如何崛起】
但与巨额到期债务相比，房企的融资压力依然不小。实际上是2021以来，房企债券发行量长期低于到期期限。中点研究院数据显示，2023年房企到期信用债和外债总额仍为9579.6亿元，较2022年增加约700亿元，其中1月、3月、4月、7月到期金额均超过1000亿元。
克瑞房地产研究中心数据也显示，2023年前三季度房企债券到期总额将达到5573亿元，同比增长5.3%。其中，境内债券到期2810亿元，境外债券到期2765亿元。其中，民营企业占73%。
鉴于“16条金融指引”明确支持合理扩展开发贷款和信托贷款等现有融资，这些机构的主要担忧还在于债券。多数机构的主要担忧是，楼市复苏与企业融资出现明显分化。优质房企受益较多，部分房企融资支持有限，部分房企可能继续出现债务违约。房地产销售尚未明显企稳复苏，最关键的经营性现金流无法改善。
以2022年信用债发行为例，中指研究院数据显示，11月前，中央国有企业仍是绝对发行主体，占全年发行总量的82.4%，较2021年上升8.7个百分点。民营企业发行比重全年下降9.4个百分点，融资环境直到年底才有明显改善。12月，债券发行规模达96.3亿元，占全年民企发行总额的35.5%。发行主体也从优质民营企业扩大到中小民营企业。
展望2023年，克瑞瑞房地产研究中心指出，房企供给侧改革已逐步结束，信贷稳定下的企业整体融资环境或有大幅改善，央企国企和优质民企仍将较为明显受益。1月10日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会联合召开主要银行信贷工作座谈会。会议还指出，要切实防范化解优质头部房企风险，落实优质房企资产负债表改善方案，聚焦主业、合规管理、良好资质和系统重要性的优质房企，开展“资产盘活”。采取债务置换、股权补充、预期改善四大动作，全面改善优质房企经营和融资现金流，引导优质房企资产负债表回归安全区间。
“目前的问题是，‘内保外贷’和‘中债增发担保’都需要抵押品。”易涵智库研究员于晓宇认为，对于目前的民营企业来说，大部分优质资产已经被抵押出去，这也导致中债增支撑的债券融资规模相对较低。于晓宇预测，随着2023年债务到期峰值的到来，不排除中债信促公司或相关银行提高房贷利率或提供无担保担保，帮助优质企业度过流动性危机。
此外，在银行信贷方面，银行对民营企业的授信主要是开发贷款，但开发贷款的发放与市场销售和房地产企业的投资行为密切相关。在销售没有明显改善，刺激政策边际效应减弱的情况下，信贷额度的最终落地仍是未知数。于晓宇认为，在监管调整改善优质房企资产负债表状况的背景下，如果销售持续低迷，政策的方向将更多地从债权融资、股权融资两方面着手。
随着中央经济工作会议多年来首次将房地产列为拉动内需的重点领域，以及中国人民银行2022年四季度例会、央行和中国银保监会联合召开各大银行信贷工作座谈会，都释放了重要信号，市场对政策增量的预期也在上升。
中信证券基础设施和现代服务首席分析师陈从指出，在改善房地产公司资产负债表的四项行动中，资产激活是关键：资产激活、债务置换、股权补充和预期升级。融资现金流预计不会长期偏离经营性现金流，改善当前房地产销售仍是政策发力点。克瑞房地产研究中心也指出，对债务延期的政策支持可以缓解一些房企的短期压力，但延期的成本仍然会降低企业的现金流，当核心销售和管理水平能够提高时，才是真正走出困境的企业。
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