中国网财经8月2日讯在7月24日政治局会议作出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”重要部署之后，业内发展信心显著增强的同时，也对如何落实、如何调整展现出极大的关注。
7月31日召开的国务院常务会议强调“切实抓好党中央决策部署贯彻落实”，并对调整优化房地产政策提出了两点要求：一是“根据不同需求、不同城市等推出有利于房地产市场平稳健康发展的政策举措”，二是“加快研究构建房地产业新发展模式”。
业内分析人士认为，国务院常务会议的相关部署，既是对此前政治局会议的响应落实，也明确了接下来需求端因城施策的政策思路。
“供不应求”转变为“供过于求”
首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长赵秀池在接受中国网财经采访时表示，近几年不少城市房价出现下降，说明房地产市场已经出现供过于求，而很多城市采取的调控政策是2017年以来根据房价不断上涨的供不应求的形势制定的。
“所以，下一步各城市需要因城施策，根据各地房地产的供求关系，制定不同的房地产调控政策。”她表示，“人口净流出的、房地产供过于求的城市，房地产政策的调整力度要大一些，限购限贷限价限售政策都应该做出优化调整，甚至取消；人口净流入的、房地产供不应求的城市，房地产政策调整的力度要小一些，限贷限价限售政策要适当进行优化调整，限购主要根据人才、人口政策做出调整。”
相对于三四线城市，一线城市和部分热点二线城市的房价更加坚挺。不过赵秀池认为，即使是一线城市，也应该认房不认贷、降低首套房首付款比例，降低房贷利率，包括新增贷款和存量房贷利率，还要调整普通商品房的标准，让更多人得到普通商品房的优惠房贷和税收。
东方金诚首席宏观分析师王青也认为，接下来可能会在因城施策原则下，适度放宽包括一线城市部分区域在内的限贷限购措施。各地将普遍加大公积金购房支持力度，在全国范围内加快推进“带押过户”模式、激活二手房市场，以及进一步引导居民房贷利率下行，乃至适度下调存量房贷利率等。他预计下半年5年期以上LPR报价有可能单独下调。
“总的目标是引导房地产行业尽快实现软着陆。这对下半年稳增长和防风险都具有重要意义。”王青表示。
“构建房地产业新发展模式”有望提速
如果说将政策取向从“防过热”转变为“防过冷”是适应楼市供求关系变化的应时举措，那么构建房地产业新发展模式则是长远之计。
房地产行业“探索新的发展模式”是在2021年中央经济工作会议上首次提出。此次国务院常务会议再次强调“加快研究构建房地产业新发展模式”，引发了广泛关注。
赵秀池表示，房地产业新发展模式应该是不同于过往以“大拆大建”为主的“高负债、高杠杆、高周转”模式，而是适应新时代租购并举住房制度，以城市更新为主、“大拆大建”为辅的多元化房地产良性循环发展模式。
中指研究院指数事业部总经理曹晶晶认为，房地产业新发展模式之下，行业和企业都将迎来角色转变。“从行业角度来看，新模式或将围绕租购并举体系建设、完善预售制度并推动现房销售等方面展开；从企业角度来看，未来房地产企业需要由开发商向服务商转型。”
那么，构建房地产业新发展模式如何推进落实？赵秀池认为，需要一系列相应的法规制度政策等顶层设计。“在‘房住不炒’的定位下，做好城市规划、土地规划、房地产规划，处理好政府与市场、房地产与人口、房地产业金融、新城开发与旧城改造、租赁住房与产权类住房、商品房与保障房、住房与非住房的关系，使居者有其屋，房地产业能够实现良性循环与可持续发展。”
