编者按：置身百年未有的时代浪潮之下，企业和人的选择显得尤为重要。
2023年以来，中国经济迅速企稳和复苏，投资、消费、出口三驾马车在此间发挥着各自的作用，但深刻的改变已经渗透各行各业。
面对变化的世界，我们应以更高视野追求更高质量的发展；那些始终保持信心、居安思危和未雨绸缪的企业，他们的体系、模式与策略，成为当下和未来制胜的关键。
历经数十载传承与创新，博鳌房地产论坛系列活动一直紧跟全局形势，不断革新模式与架构。故此，观点新媒体全新策划和推出2023博鳌特别报道系列有心者胜，通过企业研读与报道、深度采访与交流等，传递信心与希望，讲述企业和企业家的故事。
观点网二战即将结束之际，英国首相丘吉尔在组建联合国期间说过一句话：永远不要浪费一场好危机。在不少人眼中，机会与危险如影随形，眼下的房地产调整周期亦如是。
再次见到陈宏飞，尽管因工作事务而稍显忙碌，但他的脸上毫无倦意。怀着对市场的敬畏之心，光大安石多年来一直在为可能发生的行业调整做准备，比较早就开始为行业转型做准备，从2016年就开始主动逐步退出住宅开发领域。有人将房地产行业的深度调整归因于外界因素的诸多影响，也有人期待行业可以快速回到过去的发展轨道上，但在陈宏飞眼里，房地产行业的转型是行业发展到一定阶段后的自然过程。他指出，房地产行业向新发展模式平稳过渡可能会是一个中长期的过程，与其对市场快速反弹抱持幻想，不如脚踏实地适应行业的新常态。
在行业调整时期仍显游刃有余，这离不开光大安石自身专业能力的深厚积累。在十五年的发展历程中，光大安石早已在不动产资产管理领域建立了全面的业务能力，并从纵横两个维度提出了不动产大资管的系统性理念。在当下的市场环境下，光大安石最关注的是如何发挥自身的不动产资产管理能力，光大安石的核心主业是提供资产管理服务，随着不动产行业的调整以及新建项目难度的提升，我们的价值会进一步彰显出来。
随着房地产业迎来深度调整，不动产资产管理行业的前景如何？不动产资产管理从业机构又应如何把握新常态赋予的特殊机遇？陈宏飞给出了属于光大安石的答案。
适应新常态
核心管理层的海外履职经历让光大安石更具国际视野，也赋予了这家企业对危机更敏锐的嗅觉。早在2016-2018年房地产行业如日中天时，光大安石就启动转型，为可能到来的调整周期做准备。
对于房地产泡沫，亲历过泡沫破裂的海外投资人或许更有发言权。陈宏飞回忆道：早在10年以前，我们接触的海外投资人就对国内的住宅地产泡沫化趋势抱有担忧，他们担心中国的住宅缺乏租赁市场、租金回报率过低，但彼时境内的机构都很乐观，认为随着租赁市场的发展，租金会上涨并带动租金回报率回归正常水平，但近年来一些低能级城市住宅市场需求已经支撑不了那么多供给，企业可以考虑是否重新优化自身的资产配置。
基于这样的市场洞察，光大安石自2016年起逐步退出住宅开发领域，彼时被认为杞人忧天的策略，如今已被证实为未雨绸缪。陈宏飞预期，此番房地产行业调整将是一个中长期的过程，与其对市场快速反弹抱持幻想，不如脚踏实地适应行业的新常态。
资产管理的价值会愈发彰显
资产管理从不仅仅是一个口号，光大安石始终以专业与经验去诠释资产管理的价值，而这种价值越是到行业调整时期反而会愈发彰显。对于那些在市场下行期遇到风险、陷入困境的项目而言，能否推动项目走出困境、避免遭受更大的损失，取决于能否实时对项目的真实价值进行合理判断，也取决于是否拥有驾驭复杂项目的资产管理能力。
出现流动性问题的项目往往涉及比较复杂的资本结构甚至司法纠纷，此时最重要的事情是重建利益相关方的信任关系，维护项目自身的价值潜力，陈宏飞指出，对于一些临近完工的烂尾项目，如果判断项目的开发能调整至符合运营的需求、投入运营后有增量价值，那投入一些资金推动项目开业比让项目就此烂尾更合理，新增投入的资金有可能收回，业主或债权人也有希望弥补一部分损失；还有一些项目是完全不应继续追加出资的，这，就需要资产管理机构的综合判断能力，这也是我们的专长所在。
无论周遭环境如何变化，光大安石都选择专注于资产价值本身，致力通过发挥自身的资产管理能力去彻底发掘资产的潜在价值。在不动产行业深度调整的当下，这样的能力更加可贵。陈宏飞说：我们更侧重于为投资人提供资产管理服务，包括盘活存量资产、对项目进行重新定位，其目的是把项目的价值潜力释放出来。
他以位于上海的光大安石虹桥中心为例，进一步阐释了资产管理之于项目盘活的重要意义。这个项目在我们收购前曾是一个陷入长期烂尾的黄金批发市场，其规划定位与其所占据的空间区位有着严重冲突。由于对市场需求进行了深入的调查研判，光大安石把握住了项目机会，给予这个项目以新生，我们对虹桥区域的商业、办公、居住、差旅需求进行了认真研判，与潜在的使用者和承租人深入沟通，最终将这个项目打造为集社区购物中心、甲级写字楼及长租公寓业态为一体的城市综合体，最大化地释放了这个项目的价值。
在陈宏飞眼中，在当下的市场环境下，不动产资产管理业务将迎来更多机会，而随着不动产行业的调整以及新建项目难度的提升，资产管理的价值也会愈发彰显。
我们有信心把握新时代带来的新机遇
房地产行业向新发展模式过渡会经历一个长期的过程，在此期间行业不免面临阵痛，但也会孕育许多新的机会。中长期来看，您对市场的判断如何？接下来的信心怎么样？我们好奇于光大安石对行业前景以及自身策略的展望。
这轮市场周期调整也许会比较漫长，但这也正是我们不动产资产管理机构能够更好发挥自身价值的时代，我们有信心把握新时代带来的新机遇。陈宏飞毫不犹豫地回答道。他还表示，接下来光大安石在存量改造方面的业务规模可能会继续提升：我们会力争把握好房地产行业调整带来的机会，为更多的存量改造项目提供服务。
资料显示，创立于2007年的光大安石，已凭借多年积累的不动产资产管理能力享誉行业，目前光大安石在管资产类别已涵盖城市综合体项目、购物中心、写字楼及产业园区、仓储物流、长租公寓、酒店等主要资产类型。截至2022年末，光大安石在管资产规模约455亿元人民币，累计资产管理规模突破1320亿元人民币。
陈宏飞预测，随着房地产行业进入存量时代，供给自动创造需求的时代已经结束了。对于光大安石而言，最重要的是确认拟打造的产品有真实市场需求支撑。进入存量时代后，我们一定要学会以需求定供给，只有围绕着市场需求重新组织和整合不动产资产管理产业链，才能把握下一个时代的方向。
为了适应新的市场环境，光大安石提出构建不动产大资管理念，陈宏飞为我们深入浅出地阐述了这一理念的内涵。他提到，光大安石的大资管理念涵盖两个维度，第一个维度是纵向一体化的以终为始。在项目投资建设之前，我们就要对产品的市场真实需求做好研判分析，只有满足市场需要、确认能够管好的项目，才能讨论是否有投资决策的可能，投资决策流程要将对项目整个生命周期的判断纳入考量。
陈宏飞补充道，这一纵向维度的视角是大资管的关键理念之一，它要求资产管理机构对不动产资产管理产业链在全生命周期内进行一体化整合，并打造募、投、管、退闭环，追求长期稳定的现金流回报。而这原本就是光大安石的企业基因和长期坚守的资产管理理念，陈宏飞强调：随着新时代的到来，我们会更加强调这一点。
在这一维度下，光大安石同样关注当前受政策鼓励的基础设施公募REITs。陈宏飞提到：基础设施公募REITs试点目前已经向仓储物流、产业园区、保障性租赁住房及消费基础设施等业态次第扩容，这有助于进一步带动存量资产和新增投资的良性循环，对我们的投资判断也起到了很好的参考作用。
光大安石的大资管理念的第二个维度，是横向一体化的不动产全业态覆盖。在过去十余年的不动产资产管理实践中，光大安石发现随着城镇化建设进入新阶段，城市有机体对于其空间组成产生了更加精细化的需求，好的不动产项目需要有能力把握和迎合这种精细化的需求，并有能力做出不同业态之间的切换。为此，光大安石通过将商业、写字楼、仓储物流、产业园区、长租公寓的运营能力进行横向整合，打造出配置空间资源的能力与整合各品类资产运营及供应链管理的能力，这种能力又反过来对光大安石的投资决策能力形成支撑，使光大安石在不动产资产投资和资产管理领域建立起更深的护城河。
尽管越来越多的企业开始转型涉足不动产资产管理业务，但陈宏飞并没有感到太大压力，他认为企业普遍意识到存量时代来临、积极探索战略转型对行业而言是一件好事。而对于转型中的企业而言，建立一套适配不动产资产管理业务体系的团队、技术、品牌以及企业文化是至关重要的，这一过程不仅需要投入金钱，也需要耐心的积累和沉淀。
为了更好的适应新时代，光大安石坚持打造纵横两个维度的不动产大资管能力，从而为包括政府平台、金融机构及发展商提供更优质的综合性不动产资产管理解决方案。陈宏飞如此阐述光大安石构建不动产大资管业务体系的愿景。
以下为观点新媒体对光大嘉宝总裁、光大安石董事长兼首席执行官陈宏飞先生的专访实录：
观点新媒体：光大安石提出了不动产大资管概念，您是否可以介绍一下这个概念？
陈宏飞：随着房地产行业进入存量时代，供给自动创造需求的时代已经结束了，我们做产品、做投资，最重要是的确认拟打造的产品有真实市场需求支撑。在过去的增量时代，无论我们做住宅、购物中心还是写字楼、仓储物流，只要做出来产品，就总能找到对应的需求。而在本轮房地产周期调整后，尽管市场需求仍然存在，但需求方会变得更为挑剔，那些没有迎合市场真实需求、仅以粗放式供给开发出的产品会形成空置，最终成为泡沫化的资产。进入存量时代后，我们要学会以需求定供给，只有围绕着市场需求重新组织和整合不动产资产管理产业链，才能把握好下一个时代的方向。
光大安石的不动产大资管理念有两个维度。第一个维度是纵向一体化的以终为始。在项目投资建设之前，我们就要对产品的市场真实需求做好研判分析，只有满足市场需要、确认能够管好的项目，才能讨论是否有投资决策的可能，投资决策流程要将对项目整个生命周期的判断纳入考量。在过去15年的发展历程中，光大安石也曾经历过供不应求的短缺时代，但进入新时代后，我们意识到只有在投资前深入判断市场、了解空间使用者对趋势的判断和预期，才有可能做出科学的决策。而随着市场的逐步成熟，不动产项目的退出路径也在日臻丰富。例如，基础设施公募REITs试点目前已经向仓储物流、产业园区、保障性租赁住房及消费基础设施等业态次第扩容，这有助于进一步带动存量资产和新增投资的良性循环，对我们的投资判断也起到了很好的参考作用。这一纵向维度的视角是大资管的关键理念之一，它要求资产管理机构对不动产资产管理产业链在全生命周期内进行一体化整合，这也是光大安石的企业基因。我们长期坚守的资产管理理念是打造募、投、管、退闭环，追求长期稳定的现金流回报，随时新时代的到来，我们会更加强调这一点。
第二个维度是横向一体化的全业态覆盖。在过去数年的不动产资产管理实践中，我们发现随着城镇化建设进入新阶段，城市有机体对于其空间组成产生了更加精细化的需求，好的不动产项目需要有能力把握和迎合这种精细化的需求。以我们在上海淞虹路打造的光大安石虹桥中心项目为例，这个项目在我们收购前曾是一宗陷入烂尾的黄金批发市场，其规划定位与其所占据的空间区位有着严重冲突。在光大安石接手前，我们对虹桥区域的商业、办公、居住、差旅需求进行了认真研判，与潜在的使用者和承租人深入沟通，最终将这个项目打造为集社区购物中心、甲级写字楼及长租公寓业态为一体的城市综合体，最大化地释放了这个项目的价值。对空间最优利用方式的判断是我们核心竞争力之一，只有对每个项目进行深入研判、发掘其真实市场需求，才能找到各个业态的最佳配比，才能对不同功能的定位做出最恰当的把握，而这种判断力是建立在我们对不动产资产管理全业态、全品类的管理能力之上的--通过将商业、写字楼、仓储物流、产业园区、长租公寓的运营能力进行横向整合，我们掌握了配置空间资源的能力与集中各品类资产运营及供应链管理的能力，这种能力又反过来支撑我们的决策能力，使我们在不动产资产投资和资产管理领域建立起更深的护城河。
为了更好的适应新时代，光大安石将坚持打造纵横两个维度的不动产大资管能力，从而为包括政府平台、金融机构及发展商提供更优质的综合性不动产资产管理解决方案。
观点新媒体：中长期来看，您对市场的判断如何？接下来的信心怎么样？
陈宏飞：这轮市场周期调整也许会比较漫长，但这也正是我们不动产资产管理机构能够更好发挥自身价值的时代，我们有信心把握新时代带来的新机遇。
观点新媒体：光大安石的存量改造类项目占资产管理规模的比例会越来越高吗？
陈宏飞：我们会力争把握好行业调整带来的机会，为更多的存量改造项目提供服务。
观点新媒体：预计会调整多少年？
陈宏飞：房地产行业向新发展模式平稳过渡可能会经历一个中长期的过程，与其对市场快速反弹抱持幻想，不如脚踏实地适应行业的新常态。
观点新媒体：疫情对此的影响有多大呢？
陈宏飞：我认为，疫情的冲击最终会随社会经济恢复常态化运行逐渐淡去，而房地产行业新发展模式的建立是行业发展到一定阶段后的自然过程，这是行业周期的规律。
观点新媒体：所以你们的心态比较平和？
陈宏飞：我们一直怀着对市场的敬畏之心，比较早就开始为行业转型做准备，从2016年就开始主动逐步退出住宅开发领域。
观点新媒体：很多人说转型做资管很难，没有很强的专业能力是做不到的，您怎么看待？
陈宏飞：企业普遍意识到存量时代来临并积极探索战略转型，这对行业而言是一件好事，但这类转型也有一定的挑战性。企业需要思考如何去建立一套适配不动产资产管理业务体系的团队、技术、品牌以及企业文化，这一过程不仅需要投入金钱，也需要耐心的积累和沉淀。
观点新媒体：近期消费基础设施REITs政策鼓励百货商场、农贸市场以及服务社区的购物中心参与试点申报，你们在管的大融城项目是不是也有机会？
陈宏飞：我们在管的大融城项目属于服务民生的购物中心，是政策鼓励的消费基础设施项目，从政策角度看参与试点没有硬性障碍，未来我们也会结合各项目具体情况作综合考虑。
观点新媒体：光大安石较早参与了国内公募REITs市场，您对市场未来的判断是怎样的？
陈宏飞：政策对基础设施公募REITs市场持鼓励态度，市场规模前景可期。在当前试点阶段，监管机构设置了较为严格的项目准入门槛，能够参与试点的项目都是优中选优的。未来，随着公募REITs领域逐步建立起一套识别优质资产与优质运营管理机构的机制，这个市场的发展速度会更快，从而有助于降低宏观经济杠杆率、化解金融风险，并鼓励更多支持股权融资的中长期资本进入市场。
观点新媒体：现在深圳写字楼空置率接近30%，上海市中心以外的大部分地区空置压力也很大，广州是空置率相对比较低，您认为空置率高企是什么原因导致的？
陈宏飞：空置率高企是市场供需失衡的结果，上海、深圳的写字楼市场供给都比较大，这两座城市过去在城市建设供给先行上都取得了巨大的成功，但不断重复成功路径，增加供给、筑巢引凤，在市场下行期也可能孕育供需失衡的风险。
观点新媒体：很多企业家认为这次危机，自己犯的错误只有10%，您怎么看？
陈宏飞：早在10年以前，我们接触的海外投资人就对国内的住宅地产泡沫化趋势抱有担忧，他们担心中国的住宅缺乏租赁市场、租金回报率过低，但彼时境内的机构普遍乐观，认为随着租赁市场的发展，租金会上涨并带动租金回报率回归正常水平。从近年来一些低能级城市的市场表现看，其真实的住宅需求可能已经支撑不了那么多供给，企业也可以考虑是否应据此重新优化自身的资产配置。
观点新媒体：比较好奇光大安石的物流赛道，这两年大家都在往新经济这个方向突破，会不会感到竞争的压力？
陈宏飞：我们管理着包括仓储物流、制造厂房和产业园区在内的多种工业地产业态，培育了包括资产获取、规划设计、建设开发、租赁运营、物业管理在内的综合能力。对于工业地产项目，我们的理念也是一贯的，即找到这块土地或空间最佳的用途，处理好空间对生产的服务关系，最终在恰当的时点将成熟项目售予合适的买方。
观点新媒体：资产配置方面，下一阶段侧重点会放在哪个方面？
陈宏飞：我们更侧重于为投资人提供资产管理服务，包括盘活存量资产、对项目进行重新定位等，我们最关注的不是去哪里投资，而是如何把项目的价值潜力释放出来。光大安石的核心主业是提供资产管理服务，随着不动产行业的调整以及新增项目难度的提升，我们的价值会进一步彰显出来。
观点新媒体：是指输出品牌并收取服务费吗？
陈宏飞：我们的管理方式比较灵活，有的业主将项目委托给我们管理，还有些委任我们提供咨询方案，也有一些项目是由我们与投资人共同投资，并由我们来执行项目资产管理方案。
观点新媒体：现在有些企业因为流动性或者是债务方面原因出售项目，光大安石会从哪些角度考虑收购？
陈宏飞：出现流动性问题的项目往往涉及比较复杂的资本结构甚至司法纠纷，此时最重要的事情是重建利益相关方的信任关系，维护项目自身的价值潜力。对于一些临近完工的烂尾项目，如果判断投入运营后有价值，投入一些资金、推动项目开业比让项目就此烂尾更合理，新增投入的资金有可能收回，业主或债权人也有希望弥补一部分损失；还有一些项目是完全不应继续追加出资的。这就需要专业机构的判断能力，这也是我们的专长所在。
观点新媒体：光大安石现在也做建管业务，而且放在比较重要位置，对吗？
陈宏飞：这类业务有市场需求，例如面临保交楼任务的住宅项目，我们可以帮助金融机构做好建设管理；还有一部分是写字楼、产业园区项目，业主委任我们做轻资产管理。事实上，光大安石很早就建立了自己的开发管理团队，许多在管项目都是主动开发建设的，其中不乏超高层建筑或结构复杂的城市综合体，我们拓展代建代管业务正是对外输出这部分能力。
观点新媒体：这些是你们的团队在做？
陈宏飞：是的，我们的团队擅长管理定制化的复杂工程，且能够对项目建成后的租赁运营安排进行提前判断。我们现在着力推动对外输出这部分能力，这也构成我们大资管业务体系的一个组成部分。这个业务领域有机会为社会、为城市创造很大的价值。
