观点网讯：7月27日消息，惠誉评级发布报告提到，截至2023年5月末，2021年第四季度以来发生境内和/或境外资本市场债务违约的大部分中资房企已完成资本市场债务重组或取得重大进展。剩余房企的债务重组停滞不前或未公开其私募债的违约后状态。
少数几家大型房企已将全部存量境内和/或境外债券展期2-9年不等。然而，若房地产销售不能持续复苏，债务重组或仅能令这些房企短暂喘息。
即便大规模债券重组完成后，债券持有人的回收率前景仍不明朗，因为展期期限长、销售复苏前景不明且房企脆弱的信用状况导致折现率较高。
与前期因公司自身原因发生的少量债券违约不同，2021年第四季度以来违约事件激增是因为本轮房地产下行周期较以往更严重、更持久，这限制了房企处置违约事件的可选方案，并拖累了债券持有人的潜在回收率。
几家房企在境外债券重组计划中引入了债转股，但权益价值较低且上行潜力存在不确定性，这对债券持有人的回收率形成制约。
增信措施在境内债务重组中更常见，但大多数情况下，被抵押或质押的资产可能无法提供充足的保障。许多该类资产位于房地产销售或租赁不温不火的非核心城市，且部分项目需追加建设资金或因杠杆率较高而权益价值有限。
许多中资房企为境外债券持有人提供的重组条款逊于境内债券持有人，包括较长的展期、更多的债转股和有限的资产抵押。这与惠誉的观点一致，即中资房企的高级无抵押境外债通常在结构上劣后于境内债。
截至2023年5月末，2021年年中存量的102家境外房地产债券发行人中的60家已发生违约，占比达59%，而境内房地产债券发行人中有40家发生违约，占比为26%。相比之下，2021年之前发生债券违约的房企较少，共有六家和五家分别违约了境内和境外债券，且大部分是由公司自身原因导致。
但是，惠誉认为自2022年11月一系列支持性政策出台以来，大部分国有房企和在高线城市库存或投资性物业较多的头部民营房企的再融资风险应处于可控水平。但剩余杠杆率较高的民营房企的流动性压力将维持高位，因为这些房企普遍缺乏未抵押的优质资产用于获取额外融资，且购房者的谨慎态度令其销售复苏缓慢。
按发行人数量衡量，房企的境外违约数量显著高于境内，这主要是因为在境外资本市场上发债的民营房企更多，其中一些从未在境内债务资本市场融资。境内债券市场上的房地产发行人则以国有房企为主。
此外，发行人倾向于优先偿还境内债务而非境外债务许多情况下境外债券在结构上劣后于境内债券;且房企可能更热衷于保护其在境内市场的声誉国内政策制定者和监管机构会更加严密地审查境内市场。
截至2023年5月末，2021年第四季度以来发生资本市场债务违约的中资房企中，在境内和境外市场上完成债务重组或取得重大进展的房企分别占74%和66%。剩余房企的债务重组尚未取得实质性进展资本市场债务规模较高的部分房企可能面临与众多债券持有人的冗长谈判。其他房企则因私募债的披露要求有限尚未公开其违约后状态。
大部分债权人希望违约房企进行债务重组而非直接清盘，因为他们预期房企继续经营可能带来更高的债务回收率。此外，作为房企最大的债权人，银行可能亦希望尽量避免直接进行资产减记。
在境内和境外市场中，对每只本金或息票将到期的债券分别进行债券交换和展期成为房企避免陷入直接违约的主流债务重组方式。自2021年第四季度以来，已有26家房企通过在债券持有人会议上获得所需投票对100多只境内债券的本金和/或息票的兑付完成了展期。
26家已有境内展期记录的房企中有一半再现到期债务延期兑付的情况，包括融创中国控股有限公司和融信中国控股有限公司的境内运营实体，两者均有一只债券经历了第三次展期。
惠誉预期，尚未进入债务重组程序的困境房企可能会寻求对其所有未偿债务进行整体重组。即使是那些已对其所有资本市场债务完成重组，且新债券到期日延长并分期兑付的房企，亦可能再次面临难以偿付到期债券的风险。这些房企的销售尚未显现实质性复苏迹象，而与建设相关的现金流出将继续令其流动性与杠杆率承压。
已有逾10家房企在海外法院被发起清盘呈请，但大多数聆讯均已被推迟，有的已多次延期。只有阳光城集团股份有限公司旗下的阳光城嘉世国际有限公司、新力控股有限公司和佳源国际控股有限公司获法院颁布清盘令。
债转股是境内企业庭内债务重整的常用方案。不过，由于房企的境内债券重组大多在庭外完成，债转股一直较少见。惠誉认为，这是由于对于境内债券持有人而言，庭外重组条款整体更为有利，包括展期较短，以及资产质押等增信措施较多。
惠誉认为，若无实质性的可持续销售复苏，富力地产的偿债能力仍将非常有限。2022年，公司完成了49亿元人民币的资产处置以补充流动性，包括出售了位于北京、福州和镇江的三家酒店和若干开发项目。
