观点网讯：2月27日，广州珠江发展集团股份有限公司回复上交所关于重大资产置换的问询函。
据观点新媒体获悉，珠江股份于2月9日收到上交所对其重大资产置换及重大资产出售暨关联交易草案的问询函，其中上交所要求珠江股份说明置出资产组截至目前的房地产开发情况，并逐项列示减值涉及资产的具体情况，包括减值计提的具体过程及关键参数选取，说明减值计提大幅增长的原因及合理性。
对此，珠江股份表示，报告期内，公司均严格按照企业会计准则的要求，对公司的存货及投资性房地产进行减值测试，并对出现减值迹象的存货及投资性房地产按可变现净值低于账面成本的差额计提减值准备。减值测试采用的可变现净值为基准日存货估计售价减去至完工及销售时估计需发生的成本及销售相关税费之差额。
根据减值测试结果，报告期末公司对拟置出资产组计提的存货及投资性房地产减值余额为13.56亿元，其中2020年计提0.08亿元、2021年计提0.01亿元、2022年计提1-8月13.47亿元。
置出资产大额减值准备主要由存货跌价准备构成。置出资产于2022年1-8月对存货计提大额跌价准备，主要是由于当期相关房地产项目所在的区域市场在当期发生较大波动，项目实际销售情况以及上市公司对未来销售预期发生显著变化，上市公司在对置出资产相关存货进行减值测试之后，对部分正在开发或已竣工的房地产项目相应计提跌价准备。
2020和2021年度，上市公司销售状况良好，项目所在区域新房及二手房平均售价及销量均维持高位，周边楼盘尚未出现降价情形。上市公司基于房地产市场行情、销售区域、历史售价、销售预期等情况，对存货进行减值测试，未发现存货大幅减值的情形。
2022年以来，房地产市场在疫情、政策调控、金融环境等叠加作用下，向下态势明显。在全国楼市下行的大环境下，珠江股份库存集中的广州、合肥、长沙区域楼市也出现明显收缩，推新去化率创几年来新低，尤其是增城、南沙区域，出现库存供应增加，去化压力巨大，价格有较大幅度下跌的情况。珠江股份基于谨慎性原则，严格按照企业会计准则的要求，对公司的存货及投资性房地产进行减值测试，计提大额减值。
受房地产市场整体环境的影响，公司项目成交量下降明显、去化周期延长，公司为盘活资产，保障资金安全，于2022年期间对若干项目进行了价格调整。其中以位于广州增城、南沙区域的项目更为明显，以公司的房地产项目为例:增城区域项目2021年销售报价区间为1.7-2.1万元/m，2022年销售报价区间为1.5-1.9万元/m；南沙区域项目2021年销售报价区间为2.6-3.5万元/m，2022年销售报价区间为2.6-3.2万元/m。
基于上述情况，上市公司在高库存低去化压力下，对置出资产组部分项目做出降价调整，并根据《企业会计准则第1号存货》相关规定，结合市场行情及调整后的售价情况对存货进行了跌价测试，存货的可变现净值低于其账面价值的，将资产的账面价值减记至可变现净值，差额计提存货跌价准备，置出资产组计提大额跌价准备具有合理性。
