本文来源：时代财经 作者：陈泽旋
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两部门联手向中介费“动刀”后，房地产交易市场暗流涌动。
近日，市场传言北京链家正在推行中介费收取模式改革试点，由原来的买家单边支付2.7%，改为买家承担1%、卖家承担1.7%，试点范围是北京链家在朝阳区的北苑地区门店。而关于买卖双方如何分担中介费，市场上同时流传着另一个版本，即买家承担1.7%、卖家承担1%。
北京链家相关人士向时代财经证实，北苑地区确实从5月开始着手调整中介费收取模式，但传言存在多处不实。
“这不是北京链家层面开展的试点，是链家北苑地区自行酝酿和试行的‘双佣’模式。双佣并非强制，而是依据业主意愿，着急换房的业主会愿意承担一部分中介费。”同时，该人士指出，在进行具体的交易时，双方承担的比例实际上是由双方协商决定的，而大部分交易中卖家会承担房屋总价的1%。
对于买家来说，中介费收取模式的调整着实减压不少。过去，由于房地产长期处于卖方市场，买家独自承担中介费，甚至包揽原本应由卖家支付的税费的情况时有发生。
“按规定中介费是双方各出一半，但那时候我们的业主很强势，报的是到手价，要求我们承担全部费用。”，上海市闵行区的黄召媚至今仍对2015年买房时遇到的“不公”耿耿于怀，“也就是要我们付2%，当时为了省点钱，我们和中介在会议室里争了几个小时才签约”。
不过，房地产市场历经两年的深度调整后，曾经被卖家牢牢掌控话语权的二手房市场，如今已悄然倒向了买方。
双边收佣激活成交
在北京的二手房交易时，买家往往处于弱势地位，尽管存在卖家愿意分担中介费的情况，但由买家单边支付才是市场主流。
北苑地区之所以成为第一个“吃螃蟹”的人，在于这个区域的二手房主流总价为750万元左右，房源挂牌超过1000套，而该板块在发展过程中吸引了不少创业者、生意人居住于此，“他们对新生事物的接受程度较高，能够接受付费推动房屋交易的新模式。”北京链家相关人士向时代财经表示。
同时，北苑地区将近50%的客户是“买一卖一”的连环单交易，卖方推动交易快速达成的意愿较高，这也为北苑地区推行双边收佣提供了更大可能，“如果自己的房子卖不出去，可能会导致要置换的房源首付款无法到账，从而出现违约风险”。
该人士称，双边收佣对激活成交的效果显著，这甚至让一些考虑其它区域的客户选择在此成交，“以北苑地区新望春园店为例，双边收佣激活了30％到40%的成交量，挂牌业主中接受双边收佣的比例也从最初的20%、30%，提升到90%”。
然而，不同的中介称，在实际操作的过程中，业主还是会按照净得价来沟通细节。时代财经以业主放盘的名义向北苑地区一名中介咨询收费标准，该中介表示，双佣模式不会影响卖家的净得价，“比如打算净得1400万，如果能卖到1420万，咱们就配合出1个点，如果卖到1400万，那就不出，主要还是看谈判的结果，客户愿意给什么价格”。
不过，也有业主心态依然强势。一名同时将东城区和朝阳区的房源在链家进行挂牌的业主告诉时代财经，她在朝阳区的房子也收到中介通知将进行双边收费，但至今还未落实，“我个人并不想接受，如果要向卖家收取中介费，我可以换一家公司挂牌”。
二手房倒向买方市场
与北京市场不同的是，许多城市的中介机构早已在制度上明确中介费由买卖双方共同承担。以贝壳找房广州站为例，在买卖中介费或买卖代理费一栏，旗下各大加盟品牌的收费标准为不超过合同成交价的3%，其中，买方承担2%，卖方承担1%。
只是当市场处于卖方市场之时，这样的规定常常形同虚设。易居研究院在今年6月2日发布的研究报告中指出，全国25个重点城市的中介费率平均值为2.2%，买卖双方均摊中介费的占比仅为29%，而由买家承担大头的占比为50%，买家全部承担的占比高达21%。
知名中介品牌位于广佛区域的一家门店负责人蔡莉莉告诉时代财经，在市场较好的时候，会有更多的卖家不肯承担中介费，甚至将原本应由卖家支付的税费转嫁给买家。
黄召媚告诉时代财经，她在2015年买房时选择的中介机构明文规定中介费由买卖双方共同承担，但业主的强势，让她最终不得不独自包揽中介费和税费，“当时为了省点钱，我们和中介在会议室里争了几个小时才签约，最后把中介费从2%砍到1.1%”。
在北京链家北苑地区试行双佣模式之前的5月8日，住房和城乡建设部、市场监管总局联合发布了《关于规范房地产经纪服务的意见》，提出了“机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用”、“引导由交易双方共同承担经纪服务费用”等意见。
很快，北京、河南和福州三地的行业协会开始响应。其中，福州中介行业协会在6月1日正式印发《指导意见书》，打响降费、双佣的“第一枪”，但又因舆论指摘总费率不降反升而撤销文件。河南省住建厅、省市场监管局则是在7月4日就相关实施细则面向社会公开征求意见。
根据中新经纬的报道，早在5月17日，北京房地产中介行业协会邀请房产经纪公司召开了一场座谈会，主要谈论了中介费率是否有下调空间，以及中介费买卖双方共同承担的可能性。
尽管北京目前还未形成公开的举措，但市场的力量已在暗中推动改革向前。北京链家的中介周小毅告诉时代财经，虽然他所在的区域至今仍是由买家单边支付中介费，但在实际操作中，为了促进成交，经纪人可以提前跟业主沟通“双佣”的事情，有业主会愿意承担一部分费用。
不过，由于周小毅门店所在的区域市场不算太差，双佣模式目前只是形式，“一般客户谈价格都是从挂牌价往下砍，对业主来说，出中介费就是把费用加到谈价空间里，有些业主能想清楚这个道理”。
比起北京，一些城市的二手房市场正在发生更深层次的扭转。近期，不同的报道指出，杭州二手房市场从过去卖家要求净到手价，朝着买家要求净到手价转变。为了尽快卖掉房子，更多的卖家开始扛起全部的中介费和税费。杭州当地中介告诉时代财经，虽然按照规定中介费由买卖双方共同承担，但如果买家要求净到手价，“是可以商量的”。
蔡莉莉亦表示，由于市场已经进入了买方市场，“现在客户很大胆，都是九折讲价，不怕没房。有的业主愿意多给中介费，毕竟着急卖，我们也会劝业主承担中介费和税费，这样对成交的确有帮助”。
二手房交易“潜规则”的调整与市场风向的变化紧密相关，今年二季度，全国多城二手房陷入了挂牌量激增、成交量下行的困局。诸葛数据研究中心披露，今年6月，10个重点城市二手住宅挂牌量为157.54万套，环比上涨0.2%，同比上涨56.59%；合计成交6.45万套，环比下降16.18%，同比微降0.04%。
蔡莉莉称，为了促进成交，必要的时候，即便是中介自己也会主动向买家让利，“只要收取的中介费率不低于平台的最低要求，毕竟做一单也不容易”。
