本文来源：时代财经 作者：刘新歌
广州黄埔区旧改的参与方中又少了一家民营房企。
近日，景业名邦公告称，转让所持有的广州珠景房地产有限公司26.95%股权，后者是黄埔区珠江村旧改的操盘企业。一同退出的还有广州天瀚和深圳中洲，二者分别持有广州珠景14.70%、7.35%股份。
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广州科峻企业管理合伙企业接手了上述49%股权，成为广州珠景的第一大股东。它由广州经济技术开发区、广州高新技术产业开发区、广州出口加工区以及科学城投资集团有限公司拥有。天眼查信息显示，其于上述股权交易前一日即2023年6月20日刚刚成立。
上述股权交易代价为1.66亿元，景业名邦可根据股权比例获得交易款项9131万元，还可向广州珠景收回近1.74亿元股东贷款。这意味着，舍弃珠江村旧改后，景业名邦可回笼资金近2.65亿元，资金压力将得到些许缓解。
被下最后通牒，景业名邦舍弃珠江村
珠江村位于广州黄埔港片区，临黄埔港大码头、中码头，隔江与长洲岛相望，是典型的岭南水乡村落。除坐拥一线珠江江景外，村社范围内有广州地铁5号线和13号线，地理位置较为优越。
2016年底，广州提出建设以国际金融城——黄埔临港经济区为核心的第二中央商务区，珠江村旧改因此启动。2017年，其被列入《广州市2017年城市更新项目和资金计划》，也是黄埔区66个重点改造村之一。2020年起，珠江村旧改加速推进，以不到一年的时间完成签约、拆迁、补偿、清拆等一系列工作。
而拿下珠江村旧改的是当时无论在业内还是旧改领域都不知名的景业名邦。2021年3月中旬，珠江村发布招标公告，以公开招商方式引入旧改企业。4月10日，景业名邦、深圳市中洲置地有限公司、广州天瀚投资有限公司联合体以100%同意率中标。
公开资料显示，珠江村旧改拆迁安置总投资约46.3亿元，改造范围内总建筑面积79.93万平方米，其中复建面积53.06万平方米，融资区26.87万平方米。
这是景业名邦第一个旧村改造项目。2019年底登陆资本市场后，城市更新成为景业名邦扩大规模的发力点，其在2020年初透露，计划未来三年内在广州的番禺、南沙、黄埔、增城、从化以及佛山多个行政区内部署12-15个项目，整体规划体量约400万平方米。
从签约率和旧改推进速度看，珠江村村民对旧改抱有很强的期待。一位不愿具名的村民对时代财经回忆称：“当时红红火火开拆迁大会，人人脸上都洋溢着喜气。”微信公众号“珠江村旧村改造”也在景业名邦联合体中标后发文称“项目进入全面建设阶段”。
但随后的进展并不顺利，早在去年，项目就传出临迁费被拖欠的消息，更一度停工。今年3月，珠江村发出最后通牒，称“如发现企业因资金问题造成项目进展再次受到严重影响，将根据市、区相关政策规定适时启动合作企业变更或退出流程”。
景业名邦近几年业绩压力不小，其退出或已埋下伏笔。2020-2022年年报显示，景业名邦业绩连年下滑，收益从2020年末的23.47亿元降至2022年末的5.13亿元，同比分别减少2.3%、13%、74.9%。2020年-2021年，其净利润分别为4.85亿元、2.16亿元，同比分别下滑3.25%、55.39%。到了2022年，景业名邦出现上市后首次亏损，金额为7.22亿元。
景业名邦不是第一家因资金压力退出黄埔旧改的民营房企，在此之前，已有宝能、时代中国、升龙地产等数家房企，它们的项目多由黄埔区区属国企接手。
克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓对时代财经分析称，民企退出的根本原因是受到房地产行业大洗牌及旧改“禁止大拆大建”政策的双重影响。旧改项目的孵化周期动辄十年八年，操盘企业一旦现金流紧张、销售和融资陷入困境，源源不断的资金投入对企业运营将构成巨大压力，及时退出也是一种理性的保全策略。
“对于曾经一哄而上的旧改市场而言，经过近两三年的洗礼，国家队‘接盘’本质上还是因为其有官方背书，更容易为各方利益主体所信任，同时在融资成本、政策支持方面也有天然优势。”肖文晓续指，从以往经验看，由于旧改的推进或多或少与政府的推动有关，一旦项目出现问题，也容易出现需要国资兜底的情况。对于国资企业来说，与其被动善后，还不如在前期介入，这样也利于旧改工作的统筹推进。
“创二代”的富爸爸，陈卓贤被控违规输送资金
“雅居乐二代”是景业名邦身上的鲜明标签。它创立于2013年，创始人及实控人为雅居乐现任董事陈卓贤的长子陈思铭，而后者为雅居乐董事会主席陈卓林的胞弟，在陈氏五兄弟中排行第五。
2013年，从澳洲格里菲斯大学毕业两年的陈思铭创立了景业名邦前身景业控股。他在接受媒体采访时曾表示，之所以选择创业而非接班，是“希望通过自己对这个行业的思考和创新，开辟新的市场领域”，并强调“在新的时代和经济背景下，用创新的力量去开辟新的市场，并构想如何可以弯道超车”。
但从景业名邦的布局看，陈思铭似乎还是少不了父辈们的帮衬。目前，景业名邦的住宅项目主要位于广东、海南、云南及湖南，部分项目更是在雅居乐项目周边，如位于海南陵水的景业清水湾3号、位于云南腾冲的景业高黎贡小镇等。其“生态人文地产发展商”的定位，也与雅居乐热衷于文旅大盘开发有异曲同工之处。
珠江村旧改同样有雅居乐的影子。早在2017年9月，雅居乐就与黄埔区政府、广州开发区管委会签订产业导入及城市更新合作框架协议，计划旗下的物业服务、环保、教育、建设、地产等板块核心业务导入黄埔区，打造总部项目。在景业名邦之前，雅居乐已介入黄埔姬堂村、珠江村等旧村改造。
而港交所近日发出的一份长达5页的《纪律行动声明》更揭示了陈思铭背靠父辈的若干细节。声明指出，陈卓贤曾以个人名义向陈思铭提供1.8亿元初始资金创办景业名邦，并在后续违规输送资金26亿元协助其公司发展。基于此违规利益输送，陈卓贤接获港交所上市委员会的制裁及指令。
协纵管理集团联合创始人黄立冲对时代财经称，上市公司所有董事必须签订非竞争性承诺，因为执行董事在运营方面对上市公司有影响力，假如其亲属及关联方与上市公司有竞争性行为，就会产生利益冲突。
值得注意的是，早在雅居乐上市前，陈卓林家族所有成员均对雅居乐作出了不竞争承诺。景业名邦成立第二年即2014年3月，雅居乐董事会讨论了包括陈卓贤在内的陈家四名成员由执行董事调任为非执行董事，并签订补充契据，在陈家各人不再担任该公司执行董事的前提下，解除不竞争承诺。目前，陈卓贤为雅居乐集团非执行董事、副主席。
但包括陈卓贤在内的陈氏家族仍为雅居乐控股股东，黄立冲指出：“港交所会看形式和实质。且不说非执行董事也是董事，作为雅居乐控股股东之一，陈卓贤的举动也会与上市公司产生竞争。”
