观点网 5月以来，房地产销售端修复再现波折，部分房企债券利差上行，21碧地01、20万达01、21金地03等债券价格出现较大幅度下跌。
6月21日，20宝龙04交易异常波动，盘中临时停牌，一度跌29.94%，报44元。该债券自5月18日后频繁因跌幅过大触发盘中临停，6月更几乎每个交易日均触发临停，不乏一日内二次临停。
据观点新媒体了解，20宝龙04债券余额8亿元，票面利率6.5%，期限2+1年，发行日为2020年8月6日，到期日为2023年8月7日，剩余兑付期限不足50日。
20宝龙04的发行单位为上海宝龙实业发展有限公司，是宝龙地产控股有限公司境内主要房地产运营平台。
上海宝龙实业已有4只债券发生过展期。其中，21宝龙03、21宝龙MTN001于6月均完成展期两年，合计债券余额14.2亿元。
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但宝龙地产压力并未减轻。H19宝龙02、PR宝龙B、20宝龙04、20宝龙MTN001等4笔境内债将在7月、8月到期，合计金额约21.89亿元。
6月16日，董事会主席许华芳出席宝龙商业股东周年大会曾提到，目前销售市场也没有特别好，7月、8月的债务大概率也只能继续展期。
截至2023年5月31日止五个月，宝龙地产合约销售总额为约150.14亿元，同比下跌约21.07%，合约销售总面积约96.61万平方米。
参会投资者转述许华芳说法称，在去年达成债务展期的房企里面，境内外继续在付利息以及按照展期承诺兑现的企业，全行业只剩下宝龙一个。这为宝龙地产接下来4笔债券展期增添一些信心，倘若顺利完成2年展期，则把境内债压力推迟至2025年。
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宝龙的境外债最早可追溯到2011年3月，公司发行一笔7.5亿美元、票面利率11.5%的3年债券。此后，宝龙在离岸市场多次发行债券，均以美元计价，以中短期为主，最高票面利率为11.5%，最低票面利率为4%。
宝龙最近的两笔离岸债均是在2022年7月15日发行的，期限分别为1年和1.5年，合计发行规模达4.33亿美元。而在2021年民营房企遭遇境外融资寒潮，宝龙仍能发行6笔境外债，或许展现出此前境外投资人对其信心。
目前整体美元债价格低于24水平，据不完全统计，宝龙地产存续美元债7只，存续规模达到21.09亿美元，而8.53亿美元债于一年内到期。迫在眉睫的压力，解局方式或仍是交换要约。
6月21日，宝龙地产发布公告称，公司正就美国境外非美国人士所持交换票据进行交换要约。交换要约主要旨在延长公司债务的到期日及改善其现金流量管理。
公告显示，该公司对3笔美元票据提出交换要约，包括2022年7月到期票据、2022年11月到期票据及2023年7月到期票据，合计尚未偿还金额约4.79亿美元。
另外，对3笔票据提出同意征求，分别为2024年到期的6.25%优先票据、2025年到期的5.95%优先票据、2026年到期的4.9%优先票据，合计尚未偿还本金额约12.35亿美元；对2022年7月2笔票据提出同时同意征求，尚未偿还本金4.33亿美元。
延长债务的到期日需要付出的代价即是每1000美元本金额给予奖励/同意费2.5美元，该笔费用并不低。
于交换要约完成后，为交换2021年7月票据而发行的新票据将是2022年7月A票据契约下的进一步发行，并将与2022年7月A票据合并并形成单一系列、而为交换2019年11月票据而发行的新票据将是2022年7月B票据契约下的进一步发行，并将与2022年7月B票据合并并形成单一系列。
借此，宝龙地产或能顺利度过2023年境外债偿还潮。
债务方面，宝龙地产2019年中期有息债务达830亿元，降至2022年末的借款总额约630.92亿元。但一年内到期的借款约为人民币196.86亿元，一年后到期的借款约为人民币434.06亿元。
年报显示，截至2022年末，宝龙地产现金及现金等价物及受限制现金合共约为人民币118.08亿元。其中，现金及现金等价物为95.9亿元，并不能覆盖短期债务。
高积的债务叠加融资通道的收窄、销售回款状况不佳，宝龙地产流动性压力仍在持续，而展期与交换要约仅能延长到期日，以换取融资、销售两者优化的未来。
