观点网 5月31日，领展公布截至2023年3月底全年业绩，并在香港召开业绩发布会。
据悉，基金管理人董事会主席聂雅伦、行政总裁王国龙及首席财务总裁黄国祥出席业绩会，及回答投资者、媒体问题。
公告显示，2023财年，领展收益及物业收入净额分别按年增加5.4%及4.8%，至122.34亿港元及91.98亿港元，增长主要得益于香港市场表现改善及授予租户的租金宽减减少。
自2022年3月起，受美联储持续加息带来的利率急剧上升及用于支持新收购项目的负债结余增加，报告期内，领展财务成本增加74.5%至17.54亿港元。
于业绩会中，领展管理层指出，尽管目前有迹象显示加息周期接近尾声，但预计短期内利率仍会维持于较高水平。
加息下的估值
据观点新媒体观察，领展在公布全年业绩后，股价于今日午后开始下挫，跌超6%，好在后续有所拉回修复。
截至收盘时，该基金录得45.5港元，较开盘下跌3.81%，市值约1162亿港元。
这只亚洲巿值最大的房地产投资信托基金，由于港元与美元的强关联性，导致在美联储持续加息下2023财年财务成本增加74.5%，但好在基金的收益及物业收入均按年有所提升。
值得一提的是，2023财年，领展停车场及相关业务收益增长迅速，按年增长12.3%，录得24.01亿港元。其中，位于红磡及柴湾的停车场/汽车服务中心及仓库大厦的贡献增速明显，按年增加298.1%，至2.07亿港元。
估值方面，该财年领展投资物业组合估值上升至2374.69亿港元，按年增加11.61%，增幅主要来收购资产和公允价值增加，具体为177.91亿港元资产收购及93.67亿港元公平值收益，但部分收益被外币贬值31.31亿港元所抵销。
财报指出，估值方面的亏损主要来自于中国内地物业及位于英国的办公大楼，其中前者因于整体物业收入净额减少及资本化率调整，估值减少32.65亿港元至为351.68亿港元；撇除汇兑差额及按相同基准，内地物业估值录得3.7%的减幅。
英国资产估值减少则是归因于持续加息的背景，截至3月末，领展英国办公大楼估值为27.8亿港元，撇除英镑贬值产生的汇兑亏损1.55亿港元，加息影响下的估值减少9.27亿港元。
但好在香港零售物业资产的估值回升，叠加新增收购的澳洲及新加坡物业带来估值增长，对冲了上述资产的减值。
期内，领展位于澳洲悉尼及墨尔本办公大楼资产、零售物业资产累计新增估值81.44港元；新加坡物业估值则是于本期录得136.3亿港元。
观点新媒体了解到，停车场及相关业务估值提升明显，带动香港整体零售物业估值提升。具体上看，香港零售物业估值按年增加5.6%至1298.19亿港元，其中停车场及相关业务估值增加16.8%至468.23亿港元，香港办公大楼物业则是因办公室空间需求疲弱，录得估值减少6.8%至82.55亿港元。
管理层也在业绩会中指出，2023财年每个月每个车位的收入录得同比5.3%增长，达到3226元。停车场收费增长以及新增时租票的销售，使得平均每个泊车位估值同比增加19.4%，每一个车位达到72.5万港元，就是由于增加了收入和资本化率的提高。
现在看来，停车场生意不仅成为领展经常性收入及持续现金流的重要来源，还是本阶段香港资产估值拉升的重要工具之一。
供股与派息
得益于供股完成，领展负债比例从去年同期24.9%下降至17.8%，且未来12个月内无再融资需要。
今年3月底，该基金完成了筹集188亿港元的五供一供股。据悉，供股筹到的款项净额约40%至50%将用于偿还现有债务，包括2023年到期的约70至80亿港元银行贷款；以及2024年到期的约10至20亿港元循环银行贷款。
偿还债务之外，剩余供股筹资将充为一般营运资本，具体而言将放在银行做定期或者活期存款，又或者投向短期投资项目。
该次供股的完成，使得领展基金单位持有人应占资产净值增加16.1%至1889亿港元，意味着新增2成基金单位，使得原每个基金单位的收益被摊薄，这也直接导致了2023财年领展每基金单位分派减少10.3%至274.31港仙。
具体来看，派息减值主要集中在下半年，上半年分派155.51港仙，同比减少2.55%；而下半年将分派118.80港仙，同比减少18.67%。
另外，领展本财年拿出了63.11亿港元可分派现金，仅有0.6%的同比微增，与企业收入增速5.4%不但不匹配，也低于去年同期的增速6%。
据观点新媒体观察，供股的188亿港元资金仅仅是缓解燃眉之急，并没办法覆盖全部有息负债。
截至3月末，该基金累计负债657亿港元，其中有息负债达92.46%至607.5亿港元，第一年內到期的有息负债规模为41.33亿港元，此后两年将面临85.09亿港元及105.73亿港元的债务偿付，近三年累计到期规模则是232.15亿港元。
与此同时，领展财务杠杆系数进一步来到了1.418，按年增加3.1%，去年同期水平为1.387。
报告期内，领展持有现金及现金等价物139.87亿港元，去年同期则为27.79亿港元。彼时面临的一年内到期债务是57.35亿港元，可以说是供股将领展抬进了安全线。
回过头来看，虽然现阶段持有的139.97在手现金能够覆盖未来一年到期负债，但领展管理层在业绩会上指出，做完供股之后，基金有一个非常好的资产负债表，随时可以去做适当的收购。
管理层还指，但也不可以误用这笔供股资金，深信利息再升多一点后有可能会停在高位的一段时间，所以对所有物业持有的投资者，在利息成本的挑战的确是不少的。
美联储持续加息动作，实实在在影响着领展的业绩表现，主要负债构成以银行贷款为主、中期票据为辅，仅有少部分可转换债券，三者比例分别为58.9%、34.9%及6.2%。
负债组合上，定息为373亿港元、浮息则是284亿港元，二者占比分别为56.8%和43.2%。浮息占比较高导致领展在面对持续加息时，也将面临不断攀高的债务利息支付。
于年报中，领展财务成本增加74.5%至17.54亿港元，这部分数据快速增长的原因就是自2022年3月起利率急剧上升及用于支持新收购项目的负债结余增加。
另外，报告期内，领展在融资活动中已支付利息开支按年增加61.86%，至158.3亿港元。
面对财务成本增幅导致的资金成本上升，领展管理层也明确，收购步伐是收紧了的，会比较小心地使用供股资金。
对于未来收并购项目的考量，领展管理层在业绩会中表示，将会聚焦有适当价钱的项目。供股资金这段时间放在银行也收了不少息，找一些投资项目倒不如去寻找一笔更加好的回报。
以下为领展2022/2023年全年业绩发布会现场问答整理实录节选：
现场提问：通关之后，领展旗下商场或者停车场人流或者租客销售方面会不会有明显增长？
管理层：2023财年，停车场收入和相关业务同比增长12.3%，持续改善我们每月时租的停车场收入，两个租金收入超越疫情前水平。
两个新的停车场和汽车服务中心的全年贡献，以及仓库、大厦，在红磡和柴湾都提升了我们的收入，有稳定的经常性租金收入流和内生增长支持。
每个月每个车位收入录得同比5.3%的增长，达到3226元，主要是由于停车场的收费增加了，同时增加了时租票的销售，平均每个泊车位的估值同比增加19.4%，每一个车位达到725000港元，就是由于增加了收入和资本化率的提高。
由此看出，停车场的收入增长非常好，我预计未来6-12个月，随着慢慢通关，更多人来香港，会看到今年应该会有一些在香港的业务的增长。
但是别忘记一件事，就是我们这些租约是签了3年的，所以有些在疫情时签了较低租金的租约，还有一两年才完全到期，然后才可以续租，希望可以报高一点的租金。
这方面未来一两年也有一些正面的影响，因为我们基数低一些，当时在疫情时谈的。
现场提问：基金上一年度财务成本增加得比较多，未来财务成本增幅会不会也像上一个年度那么快？会不会因为资金成本贵了这么多，在收购上也会收紧一些？
管理层：对于收购的步伐，我们是要求收紧了的，因为始终对前景未必那么乐观。
尤其是现在做完供股之后，我们有一个非常好的资产负债表，随时可以去做适当的收购，但也不可以误用了它，让我们这个这么好的情况受到影响。
因为有耐性，自然会找到一些好的项目。接下来，我们深信利息再升多一点后，有可能会停在高位一段时间。
所以对所有物业持有的投资者，利息成本的挑战的确是不少的。当然，我们做了供股还了一些债，使利息成本负担减小了。
现场提问：内地市场会不会减持？
管理层：过去几年可以看到，在疫情开始的时候，内地做得非常好，香港就比较差，内地的那笔数就覆盖了香港的。
2021年，中国内地继续非常好，香港就再弱一些，因为我们想着很快过去，没想到拖长了。
我们在国外也买了一些资产，使我们可以继续增长。到2023年，澳洲较快开放，所以我们在那里有一笔很好的资金，可以补充香港慢反弹的影响。
这就是我们做分散投资的目的，如果只是留在一个地方，相信上下幅度会更加大。
如果看过去两三年的业绩，起码可以做到的是继续使派息金额一直有所增长。
