本文来源：时代财经 作者：林心林
“岛主”梦并不好做。
近日，浙江宁波旦门山岛的无居民海岛使用权及海域使用权在阿里司法拍卖平台公开拍卖，评估价3977.19万元，起拍价2785万元。截至5月27日该项目竞价周期结束，因无人报名流拍。
但这次拍卖仍吸引了将近6000人次围观。
为何旦门山岛如此受关注？早在2011年，《海岛保护法》出台后第二年，全国首个无居民海岛使用权证书出自于此，旦门山岛成为国内首个有明确使用权的无居民海岛。获得该岛50年使用权人的是象山海洋游览度假有限公司，背后实控人为黄益民。
根据彼时“黄岛主”的计划，到2020年前，旦门山岛投资额将不少于10亿元，包括建设沙滩高尔夫、温泉度假酒店、海滩泥浴、海岛影视拍摄基地等项目。
如今十二年过去，旦门山岛却沦落为拍卖货架上的标的物。
根据司法拍卖公告、法院执行案件信息，旦门山岛使用权自2018年作为抵押物为贷款提供抵押担保，后因贷款方无力归还借款，借贷方依法诉至法院并申请强制执行，因此该院对海岛使用权进行查封评估并拍卖。另据企业信息平台查询，黄益民存在3条失信被执行人信息，涉案总金额超1.4亿元。
2022年在旦门山岛组织过游学活动的黄旭告诉时代财经，岛上目前90%仍是原始状态，仅有一个民宿经营方提供住宿、餐饮需求以及泳池、水库设施，任何户外游玩项目都只能自行组织。“真正的岛主已经联系不上了。”黄旭透露，现在外界能联系到的海岛负责人只是代理，为岛主的朋友。
国内首个确权无居民岛旦门山岛，图源：受访者提供
对于全国首个有产权的无人岛被拍卖，中国第一代岛主、华人岛主联盟发起人林东却认为“十分正常”。尽管林东参与过国内外数十个无人岛交易开发，但在他眼里，这条路仍然困难重重，“投入大、周期长、收益慢，许多想吃螃蟹的人都把无人岛想象得太美好了。”
富豪们涌向买岛，一年使用金低至几千元
旦门山岛的故事，是国内无居民海岛发展的缩影。
早在上世纪七八十年代，民间资本就开始试水浙江等一些沿海省市的无居民海岛开发，但由于盲目、粗放的开发，部分无居民海岛被破坏，甚至消失。
2002年，国家正式实施海洋开发战略，隔年，原国家海洋局印发《无居民海岛保护与利用管理规定》，首次提出允许个人或机构有偿开发利用无居民海岛，由此掀起了国内无居民岛开发的第一波热潮。
彼时大量资本涌向沿海省市的无居民海岛，如曾开发过海南三亚西岛的台商陈明哲，于2004年投资3亿元开发广东太白县放鸡岛；同年，“温州第一女岛主”陈晓娴与当地政府签订租赁协议，在温州竹屿岛进行为期5年的旅游娱乐项目开发。
但无居民海岛开发的监管并不严格，开山炸岛等无序开发事件时有发生。直到2010年，国家正式颁布《海岛保护法》、《无居民海岛试用金征收使用管理办法》，明确了无人岛的所有权、管理权以及相关有偿使用制度。2011年，原国家海洋局公布了中国首批176个可以开发利用的无居民海岛名录，涉及辽宁、山东、江苏、浙江、福建、广东、广西、海南等8个省份。
值得注意的是，无居民海岛与其他不动产的持有开发有所不同。
无居民海岛属于国家所有，即个人或机构可以申请的只是海岛的使用权，且利用期限最长不得超过50年。同时，国内的无居民海岛的用岛类型划分为9类，分别为旅游娱乐、交通运输、工业仓储、渔业、农林牧渔等，其中并不存在私人使用的可能。
“国内目前还没有任何法律支持无居民海岛使用，与国外无人岛有着较大差别，国外是开发利用与私人岛屿并重。”据林东了解，目前国内无人岛开发大部分都是旅游娱乐用途，且跟陆上房地产开发一样有着严格的开发期限规定，如果三年内不在岛上开发利用，政府将会依法收回使用权。
而经批准开发利用无居民海岛的个人或企业，应当依法缴纳使用金。年使用金收取标准按照用岛类型、开发利用程度、海岛等级综合评估，使用金低至几千元，贵则数千万元。
以辽宁省2020年公布的无居民海岛使用金的征收标准为例，若用岛类型为“旅游娱乐”，开发者每年最低只需缴纳3700元就可以拥有一座面积1公顷的岛屿的使用权。使用金随开发破坏程度、岛屿等级升高，最多须缴纳2455万元。
低廉的买岛费用，吸引了许多如宁波富商黄益民一样的富豪们。2010年国家出台相关无居民海岛法规之后，海岛开发热潮再次掀起，浙江宁波象山的旦门山岛、大羊屿等无居民岛屿相继迎来“岛主”。
林东告诉时代财经，购买无人岛的大多是在岛屿所在地或附近的企业老板，用手头闲余的钱去买岛，想做第一批吃螃蟹的人。
买岛只是入场券，无人岛开发烂尾不断
拥有一座岛看似风光，但对于岛主们来说，买岛费只是入场券，真正的挑战在于开发运营。
尽管国内推行无居民岛开发十余年，地方政府也推出了相关开发细则，但中国无居民海岛开发却鲜少有成功案例，大部分以失败告终。
2011年11月8日，宁波富商黄益民在缴纳344万元使用金后，拿下国内首张无居民海岛使用权证书，取得旦门山岛50年的使用权，畅想着花10个亿在2020年前将岛屿打造成高端旅游休闲基地。
但时隔12年，旦门山岛仍处于十分原始的阶段，在一些社交平台上，有游客将其描述为“与世隔绝”“原生态”“商业化程度低”等。拍卖公告中对于旦门山岛的描述也集中在自然生态层面：岛上植被以草丛为主，有少量稀疏针叶林，岛上还有全国并不多见的丹霞地貌，四周礁石密布，海螺丛生。
黄旭告诉时代财经，日常在旦门山岛固定工作的仅两三个人，其余都是散工。2022年7月，黄旭所在公司组织了数百人的游学团队前往旦门山岛，“已经是他们去年最大的客户了。”对于目前岛屿流拍，黄旭并不意外，“岛上开发难度太大了，目前产能还很低，光是运货的船费一趟就得至少500元以上。”
因淡水资源缺乏需要运输矿泉水去旦门山岛，图源：受访者提供
早在拍卖的前几年，就有朋友找到林东希望协助旦门山岛的开发，称“公司经营有问题。”除了旦门山岛因为岛主债务纠纷沦为拍卖物，许多确权的无人岛也相继烂尾。2009年，“温州第一女岛主”陈晓娴在竹屿岛累计投入300万元，换来的却是一年数万元的门票收入，最终其主动与当地政府结束协议；有着“全国无人岛第一拍”的象山大羊屿岛，因资金短缺，在2013年动工建设一期项目时被迫中断。
“许多买岛的人其实并不懂海岛开发，最开始投资时想象得太美好，等到后期建设才发现资金跟不上，终止建设、退出的不在少数。”林东称。
投资开发成本至少几亿，仍有人幻想做岛主
无人岛开发庞大的资金需求，是岛主梦破碎的重要原因。
据悉，无人岛开发建设的环节繁多且复杂，涉及码头、道路、淡水、电力、环保等基础设施重建以及生态修复。以大羊屿岛为例，在建设酒店一期的时候，光是发电就花费将近6000万元。由于远离陆地，建设物资运输上岛的费用也十分昂贵，有数据显示，无人岛上建造所需的成本至少是陆地上建造的三至六倍。
而海岛气象环境复杂，使得许多工程建设并非一劳永逸，譬如国内开发最为成功的无人岛之一三亚蜈支洲岛，如今每年仍在投入数千万的设施建设费用。
显然，无人岛开发的投入宛若无底洞，如果是资本财力有限的企业或个人很难啃得下。林东便直言，“一个无人海岛的开发利用，至少需要几千万到几个亿。”此外，无人岛本身就意味着基础设施、生态系统薄弱，自然资源较佳的岛屿如蜈支洲岛早已经开发，剩下的无人岛开发难度巨大。
截至2020年，国内总计有11000多个海岛，无居民海岛约占全部海岛个数的96%，其中有淡水资源的海岛则不足2%。而2011年至2017年，全国仅有26个无居民海岛拿到了不动产登记证。
自《海岛保护法》颁布以来，国内第一代岛主林东已逐渐将“玩岛”的重心转移至国外，“当时脚一踩进去，觉得陷进泥巴，马上就退出来了”。目前，林东主要在东南亚、南太平洋一带，参与一些无人岛的经营、开发或使用，“下半年还要带队去看岛。”
对于国内无人岛的开发，林东则认为，在法律法规、规划、多方资本联合开发等制度与模式上还有完善空间。“这条路不好走，比较漫长艰辛。”不过，林东相信将来国内无人岛开发会有新的措施与模式出台，推进会加快。
即便如此，仍有部分人怀揣着岛主梦。浙江在线报道指出，自4月下旬法院拍卖公示后，已有几位投资意向人去旦门山岛考察。而在5月10日，位于云南德宏的一个独立岛屿1个月使用权在网上拍卖，起拍价1元，最终以7199元成交。
