本文来源：时代财经 作者：佟玉龙
随着我国城市轨道交通的快速发展，TOD模式成为各城市发展中的热点，甚至上升为城市发展战略。据统计，截至2022年底，中国内地累计有55个城市开通运营城轨，营运里程达到10291.95公里。2022年7月，国家发改委出台“十四五”新型城镇化实施方案，要求推广以公共交通为导向的TOD模式，打造站城融合综合体。
当前，“城轨＋房地产”的开发模式成为TOD模式主流，一座座地铁大盘拔地而起，甚至部分热门城市原本人烟稀少的郊区出现了“一站一城”的奇特景观。因为疫情的冲击，房地产行业的调整，房地产消费由之前的投机性回归理性，加之消费者更加注重消费的质量及精神的享受，传统上以时间便利取胜，重点强调缩短通勤时间的TOD模式已经不能满足消费者的深层次需求。自然环境的疏离、情感生活的匮乏和精神生活的单调，使当代社区生活的痛点逐步显现，TOD模式亟待创新。
正如中国城市轨道交通协会会长张燕友在“京投发展·第五届TOD创新论坛”致辞中所言，当前构建以轨道为主的TOD发展格局已成为各大城市引领城市布局优化、增强城市功能品质、促进城市产业发展、打造职住平衡体系的重要抓手，但各地在项目实际推进过程中，仍在规划引领片区统筹、用户体验等方面存在不少掣肘和痛点，需要全行业不断探索与寻求解决方案。
针对当前TOD模式的痛点，以地铁停车场上盖综合开发闻名的房地产公司京投发展有自己独到且深刻的见解，其认为随着行业拐点的到来，TOD项目开发的技术和经验门槛不再是一个项目优质与否的决定性因素，并提出了用户主义的概念，强调TOD项目开发应该回归到用户价值，从企业需求转向用户需求，并开启了由产品中心主义到用户中心主义、单维价值创造向多维价值创造、功能化产品向生活方式转移的探索与实践。
“慢闪思维”，慢下来让生活更美
所谓TOD模式，是指以公共交通为导向的城市空间开发模式，通过以轨道交通站点为核心进行片区一体化开发，打造集商业、商务、居住、生态、公共服务等功能于一体的城市片区中心。目前，我国城市的TOD模式主要为“轨道＋房地产”，然而，在时代快速变迁之下，此模式已经不能满足消费者的深层次需求。
京投发展也深刻洞察当今时代存在的问题，发现如今的社区是功能主义，几乎只具备居住价值，人的消费活动及社交活动几乎全部发生在社区之外，一定意义上的熟人社会正在从生活中慢慢消失。简而言之，当前的社区功能已无法满足人的深层需求，TOD模式必须实现创新破局。
在TOD开发领域，京投发展已经具备了稳定的复杂结构打造能力、领先的减震降噪能力、卓越的园林架空层营造能力、复杂的立体交通组织能力等核心能力，成为了行业的典范。但其认为这并不是用户需要的全部，因为在TOD项目的空间场景中，缺少与人精神及心灵之间的链接，致使空间场景与人的生活离得很远。
在这样的考量之下，京投发展在北京西山打造了慢闪公园，作为探索用户时代资源整合和人文价值塑造的重要试点。
内容运营是慢闪公园得以持续发展并闻名的关键。慢闪公园经常携手各界主理人进行共同创作，如作家阿乙、新东方创始人俞敏洪、知名专栏作家许知远等，产出了很多新内容及新业态。其举办的活动十分丰富，例如中秋的音乐节、冰雪治愈季、文学节、春日歌会等。这些内容的运营非常有活力，使其能量不断释放，让用户与主办方产生强大的黏性。
慢闪公园已经成为了一种新的生活方式，很多知名品牌都选择了落位慢闪，例如BERRY BEANS、四川松云泽、亚美地艺术中心、Hello Pets、熊亮的主题公园等。
京投发展透露，上述品牌之所以选择慢闪公园是因为认同其底层价值观“慢下来，应该可以做下来”。
通过慢闪公园的探索，京投发展沉淀出了一套既符合自身优势又满足市场需求的独特策略—以“慢闪思维”推动TOD模式创新解决人居痛点。其内涵是从用户的需求出发，以人为核心，以增强人的幸福感为目的，去实现人的基本需求之上的更高层次的满足。
京投发展总经理高一轩在演讲中提到，慢闪公园提供了一种思维，在一个快钱时代，“慢下来，让生活变得更美”是不是可以成为TOD模式未来一个重要的选择？“因为这个时代，如果用传统的方式来做，想快也快不起来，反而‘慢’在这个地方就是快。”
北熙区：TOD迭代产品，慢闪思维集大成者
京投发展以用户为中心的“慢闪思维”，在其打造的北熙区项目中得到了深刻的体现。尤其是其形成了较为完善的客户研究体系，通过寻找客户与项目的适配点，实现基于深层需求的精准定位，从而进一步提升产品品质，解决人居痛点。
北熙区位于北京市朝阳区东坝，此区域是国家“两区”建设的重要政策落地区，是“一带一路”倡议的战略承载，既有自贸区新兴涉外产业的培育，也有“第二三里屯”城市级商业的高标定位。东坝具备先规划后建设的优势，功能与产业定位明确，匹配了高规格、整全的规划建设方案，是北京市和朝阳区两级政府打造的新经济增长引擎。
作为一个国际化项目的起步区，在北熙区的开发中京投发展摒弃了传统的做TOD项目住宅大盘的思路，而是以人为中心，追求高质量的发展，全面引入了“慢闪思维”作为项目开发的总体指引。其开发思路主要体现在四个方面。
一是用户主义。京投发展使用了精研的方式了解用户需求，分别从场景、触点、需求、痛点四个层面对用户需求进行分析。通过带入不同人设分析，发现痛点，提供解决方案，再通过需求、年龄、时空三个维度结合，形成产品价值和服务价值的分类和排序，基于此，最终形成了北熙区的产品设计及服务设计，使其最大程度满足用户对人居环境的需求。
二是城市审美。京投发展致力于将北熙区打造成一个唯美的项目。首先，采用简约的铝板材料；其次，对车辆段大库和城市接壤的界面进行了美化设计，打开围墙让大库的侧壁跟城市直接相连，利用天然的高差打造立体美学；最后，以生境之美打造带有功能性的景观设计，便于人们自然地沉浸于美景之中，特别注重夜晚环境下对生境之美的体验。
三是空间场景。京投发展将在地铁北岗子站到东风站之间打造一条绿谷，把夹层车库抛开，形成一个下沉式的场景，使其从单纯的景观变成可以承载人文场景和社交场景的立体空间。京投发展在这里也将打造一个TOD版本的“慢闪公园”，绿谷的内部场景融合商业、广场、景观、通道于一体，传统设计中封闭的盖下空间，在这里形成了一个户外空间，更易将生活带进社区。同时，绿谷具备丰富的功能和空间来满足用户的社交需求：户外开放式空间可以做小型展览、小的院落及庭院可供住户停留交谈、给孩子打造的小公园可以寓教于乐等。
四是内容运营。京投发展摒弃了传统的在项目周边打造售楼中心的模式，而是在北京的霄云路，打造了一个复合微缩空间—北熙区城市生活实验室。其真实功能是一个社群共创营地，京投发展把将来要跟社群、商业产生重要联系的品牌带到这里为场景赋能，通过不停的策展和组织社群活动，使其在销售房子的过程中可以与业主进行多方面的互动，从而产生非常强的黏性。
可以看到，多年来京投发展专注地铁停车场上盖综合开发，在产品打造中以客户思维践行“慢闪思维”，专注用户全方位需求，以解决人居痛点，实现美好生活为目标。我们相信，在这一用户日趋重视精神消费的时代，以人为本的京投发展的优势将会逐步凸显，公司也将得到持续高质量的发展。
