中国网财经4月27日讯中交地产日前发布修改后的定增方案以及对深交所问询函的答复，就“三条红线”、债务情况、募资所投项目进展、控股股东认购资金来源、公司业绩变化、代建业务等作出说明。
“三条红线”均不达标
与多数央企不同，中交地产的债务及现金流情况波动较大。深交所要求其说明剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比等财务指标是否处于合理区间。
回复显示，截至2020年末、2021年末、2022年末，中交地产剔除预收款后的资产负债率为82.93%、81.34%、82.25%，净负债率317.70%、284.61%、280.23%，现金短债比0.97、0.61、0.41，“三条红线”均不达标且远高于行业均值。
记者注意到，最近3年末，中交地产短期债务规模持续增加，分别为92.22亿元、175.20亿元及210.27亿元，尤其是2021年末、2022年末同比增幅分别为89.98%及20.01%；长期债务为298.71亿元、327.55亿元、235.82亿元。
中交地产的融资途径主要包括银行贷款、债券、信托融资、控股股东方借款等。其中，在2020年末、2021年末、2022年末，向控股股东地产集团的融资余额为67.89 亿元、67.28 亿元和 177.44 亿元，平均借款利率分别为 8.30%、8.01%和 7.15%，借款期限在1年至5年之间。尤其是借款利率，不仅高于同期银行贷款的5.24%、4.96%、4.90%，而且与信托借款的利率趋近。
源于此，深交所要求中交地产说明向控股股东借款利率的定价依据，是否具有合理性，是否存在损害上市公司和中小投资者利益的情形。中交地产表示，控股股东方支付借款均为信用借款，无需明确具体用途，且在存在融资必要性的前提下，控股股东借款更为快捷、及时，因此利率相对银行贷款较高。
债务攀升与开发项目数量和投资规模增加密切相关。过去3年，中交地产的土地购置款分别为535.80亿元、388.02亿元、234.37亿元。所持有的房地产项目也由2019年的55个增长至115个，在建及待建面积由928.8万平方米增至1648.67万平方米。截至2020年末、2021年末、2022年末，中交地产的存货为720.3亿元、1089亿元、1069亿元，同比增幅142.25%、51.17%及-1.79%。
为缓解债务压力，中交地产在今年3月底抛出定增方案，拟发行股票募集资金总额不超过35亿元，主要用于投资长沙凤鸣东方、郑州翠语紫宸、武汉中交澄园、惠州紫薇春晓、天津春映海河等5个开发房地产开发项目以及补充流动资金10.5亿元。
业绩持续低迷
2020-2022年，中交地产实现营收123亿元、145.4亿元、384.7亿元，归属于上市公司股东的净利润为3.47亿元、2.36亿元 、3393.95万元，扣非净利润为2115.72万元、-4.32亿元、-1.86亿元。值得注意的是，中交地产的毛利率与净利率持续下滑。其中，毛利率为26.52%、22.91%、13.43%，净利率为7.28%、5.08%、2.66%。
针对业绩低迷，深交所要求中交地产说明毛利率水平波动的原因及合理性，是否与同行业可比公司一致，公司经营是否正常，是否具备持续经营能力，对公司持续经营不利的影响因素是否持续存在，公司已采取的措施及相关措施的有效性等。
中交地产表示，2022 年毛利率较 2021 年度出现大幅降低，且低于同行业可比公司，主要原因为受到新旧项目结转的影响，早期拿地且开发的若干高毛利项目于2021年度基本集中结转完毕，随着近年来新开发的项目进入结转周期，受市场调控以及成本端拿地相对较高等影响所致。
从募集资金投向的5个项目来看，净利率也不高。其中，长沙凤鸣东方8.27%、郑州翠语紫宸6.60%、武汉中交澄园4.58%、惠州紫薇春晓12.29%、天津春映海河6.62%。
需要指出的是，近三年，中交地产的少数股东损益在净利润中的占比持续提升，为61.22%、68.12%和 96.68%，这主要是因为中交地产通过与其他房企合作开发项目获得收入。以2022年为例，新增房地产项目11个，仅有3个项目是持股100%，其余项目持股最低19.20%，最高51%。
谈及公司未来的业绩，中交地产指出，成本费用和减值损失等不利因素存在一定持续性，少数股东损益因素短期内仍具有持续性。
