本文来源：时代财经 作者：刘新歌
曾备受房企追捧的昆明巫家坝，如今正面临挑战。
2016年8月末，位于昆明市官渡区巫家坝核心区的景成大厦开工。这是巫家坝首个启动建设的总部大楼项目，因而颇受各方关注。但6年多过去，规划中的“昆明又一超高地标建筑”并未建成，土地使用权还将因停工、土地闲置被政府无偿收回。
图片来源：图虫创意
近日，昆明市住建局、官渡区自然资源局在人民网地方留言板回应称，上述宗地于2022年10月28日被认定为闲置土地，官渡区自然资源局决定按照无偿收回土地使用权的方式进行处置。目前该宗地土地使用权处于司法查封状态，待法院解除查封后，将开展后续处置工作。
对于土地权属方云南景成集团而言，这样的结局使其痛失总部大楼，但或也是断臂割肉、甩掉一个大包袱。对昆明市而言，收回土地使用权只是化解烂尾楼问题的第一步。该宗地后续将如何开发尚未可知。在昆明融盛行地产副总经理康兵看来，项目的的盘活难度不小，“地块位置非常好，但开发难度较大，无论谁接手都一样。因为巫家坝写字楼、公寓体量很大，去化有难度，租金也持续下降。”
首个总部大楼烂尾，瑞丽首富败走昆明
2016年6月，云南景成以底价4.22亿元拿下巫家坝核心区域KCGD2015-11号商住用地，地块总面积31.6亩，总建筑面积24.34万平方米，折合楼面价约1734元/平方米。自此，巫家坝首个总部大楼项目、云南景成昆明总部大楼“景成大厦”正式落地。
按照最初的规划，景成大厦建筑高度为248.8米，其中地上57层、地下4层，计划总投资20亿元，包括五星级商务酒店、5A写字楼、综合商场及配套设施等。项目建成后，云南景成将把总部从瑞丽市搬迁至此。
不过，景成大厦建设进度缓慢，2018年后基本停止。2020年，景成集团拟改变项目建设内容、增加两栋住宅楼，并打算根据住宅预售情况再决定景成大厦的推进进度，但这一规划一直未见公示。景成大厦的建设自此停滞，据当地媒体信息，项目仅完成地下工程，建筑刚出地面。
2022年11月，昆明市官渡区自然资源区发布公示，称该宗地的批准用途为商务金融用地，项目未办理取得施工许可证，未动工开发满两年以上，官渡区会审认定为闲置土地，为企业自身行为造成。
每个烂尾楼背后都有一段企业兴衰史，景成大厦亦然。云南景成由瑞丽首富董勒成于1990年创办，2016年，云南景成名列云南企业100强第56位、云南民营企业100强第16位。
董勒成的财富版图横跨酒店服务、航空、路桥、房地产等众多行业，生意甚至做到了柬埔寨。在瑞丽，其有“董半城”之称，绵延4公里的瑞丽大道两侧几乎都是景成集团的项目和地块。航空方面，他于2013年5月出资6亿元组建了瑞丽航空。至2020年6月底，瑞丽航空共运营20架飞机，航线74条，航线网络覆盖43个国内外通航城市。
不过，2019年前后，景成集团开始出现资金难题，甚至被传出欠缴员工社会保险、频繁拖欠工程款和员工工资，开发的房地产项目景成大厦、景成瑞府及旅游项目瑞丽湾国际休闲度假项目等均陷入停滞。
疫情冲击下，董勒成开始剥离航空业务。2021年1月15日，瑞丽航空完成工商变更登记，原大股东景成集团的持股比例由70%降至13%，无锡交通产业集团以57%的持股比例成为新的控股股东。
房企抢入巫家坝，房价一度高达3万
巫家坝位于昆明市主城区、呈贡新区和昆明空港经济区三角交汇的核心地带。2012年6月，昆明长水国际机场正式通航运营，我国历史上第二个机场——巫家坝机场停止运营，在昆明核心区腾出大面积净地，为其优化和重构城市功能与空间布局提供了空间。
根据《昆明巫家坝新中心控制详细规划》，巫家坝地区被定位为世界级区域金融中心、总部基地、绿色创新媒体中心、多元商业中心，并被贴上“昆明未来新中心”、“城市CBD”等华丽标签。
一时间，巫家坝成为品牌房企抢入之地，中海、万科、保利、绿地、金茂、宝能等纷至沓来。基于片区的高定位，巫家坝在土地出让时多附加“引进世界500强企业总部或区域总部”的要求，该片区密集分布有中海国际中心、中交南亚总部大厦、绿地东南亚区域总部、中国铁建西南总部大厦、保利南亚之窗大厦等14个总部大楼项目。
巫家坝开始成为昆明超高层建筑的集聚区，待这些总部大楼建成，昆明的天际线将不断被刷新，如中建股份西南总部为含1栋230米超高层写字楼的城市综合体项目，绿地东南亚中心项目计划高度更高达428米，建成后将为昆明第一高楼。
在康兵看来，如此大体量的供应，或将影响项目入市后的运营。“昆明的写字楼客户主要来自金融、房地产、设计院等房地产相关行业，受疫情和整体经济形势影响，需求下滑不少，不仅销售、出租难，售价及租金也大幅下降。”
戴德梁行数据显示，2022年昆明甲级写字楼市场需求收缩，租金同比下跌至79.88元/平方米/月。空置率虽然同比大幅下降9.01个百分点，但仍高达18.24%。由于存量较大，最近3年昆明甲级写字楼的租金逐年下滑， 2020年平均租金96.03元/平方米/月，2021年为85.64元/平方米/月，2022年下降为79.88元/平方米/月，三年降幅达17%。
巫家坝的写字楼租金水平也受到影响。如近期入市的中海国际中心写字楼低区开始招商，平均租金为70元/平方米/月，比昆明甲级写字楼2022年平均租金低了约12.4%。可以预见，待未来几年巫家坝写字楼陆续投入使用后，写字楼竞争会更加激烈，租金或进一步下探。显然，这样的市场前景并不利于引入盘活烂尾项目的新投资者。
在康兵看来，规划落地的延宕也影响着片区的商业前景。按照规划，巫家坝片区将在拆迁10个专业市场后、建设一个5070亩、全球第四大的中央公园，但或因资金问题，市场拆迁尚未全部完成。
另据云南房网信息，巫家坝片区至今没有学校，原计划在今年投用的第一所学校曾在去年停工，今年3月恢复建设并预计在9月建成，但这所学校尚未确定具体办学机构，也未出现在今年的小学划片名单中。
几年间，巫家坝的房价也出现较大的跌宕。“巫家坝片区写字楼的推进速度、公寓的去化速度都比较慢，住宅之前最高时单价达3万多，现在最便宜的可能近一万出头。”康兵说。
据了解，2022年，受市场大环境影响，巫家坝楼盘大打价格战，以价换量。如去年9月，片区最便宜的精装房仅要1.26万/平，甚至出现贴地价卖房的情况，卷出价格洼地。
无论是盘活烂尾楼，还是片区建设，巫家坝都需要一剂强心针。
