观点网 数年前，主打高杠杆、高周转运营模式的闽系房企异军突起。现如今，新闽系黑马建发选择接棒，在扩张路上频加杠杆。
2月24日，上交所公司债券项目信息平台显示，厦门建发股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行可续期公司债券，项目状态更新为已受理。
据观点新媒体了解，该债券品种为小公募，拟发行金额150亿元，承销商/管理人为中信建投证券股份有限公司、中信证券股份有限公司等。
同日，厦门建发股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券同样获得受理，债券品种为小公募，拟发行金额50亿元。
不断扩张的同时，建发股份的资金渴求也在加大。
收割之路
建发股份拥有供应链运营和房地产两大主业。过去几年，其以黑马姿态频频揽地，持续加码。
时间线拉长，2017年至2021年，建发房产在行业的排名分别位列第61位、第53位、第49位、第31位和第21位。
根据观点指数公布的数据，2022年，建发房产全口径销售额达到1700.2亿元，跻身行业第十名，仅次于金地、龙湖。
短短数年间的扩张，让建发房产从60名开外的中型房企一跃成为排名前十的头部。
同样于2月24日，苏州一批次供地中，狮山2宗封顶地块进行了现场摇号，分别由朗诗和厦门建发中签。
观点新媒体获悉，厦门建发摇中狮山向阳路9号地块，成交价31.6亿元，楼面价27025元/㎡，溢价率15%。该地块有2家房企参与摇号，为厦门建发和招商蛇口，中签率50%。
建发在苏州本轮土拍中共拿地2宗，总金额39.3亿元，位列房企拿地额榜首。
自2022年至今，建发在苏州市区已斩获4宗地块，均是溢价成交，总拿地额91.4亿元，在同期所有房企中仅次于苏高新，布局范围包括新区狮山、园区湖东、唯亭。
2022年，建发所拿11宗地全部集中在上海、苏州、南京、杭州、宁波五个城市，总权益拿地金额292.1亿元。其中，苏州2宗，总金额52.1亿元，占比18%。
而此次在苏州一批次供地中再度包揽狮山和唯亭地块，进一步扩充了其在苏州的土地储备。
另外在2022年厦门本地土拍中，建发共拿地6宗。其中一幅位于湖滨板块的土地溢价率最高，为12%，成交楼面价4.5万元/平方米。
建发在该地块建设的楼盘已于2022年底开盘，限价7.5万元/平方米，开盘即售罄。
另外根据其2022年半年报透露，上半年建发已获取土地40宗，全口径拿地金额合计约631.34亿元。
此外，2021年不少房企陷入现金流困境的同时，建发却反其道而行之，大举拿地114宗，较2020年的75宗同比增长52%。
2021年2月末，建发房产联合融创经过314轮鏖战，最终拿下上海市普陀区石泉社区内的一幅住宅用地，溢价率高达36.15%。数日后，由于该地块溢价率过高的问题，建发房产就被普陀区政府约谈，地块的开竣工也将受到有关部门严格监管。
314轮鏖战拍地，可见彼时建发拿地的凶猛势头。
除了在招拍挂市场发力，建发还通过其他途径进一步扩张。
1月17日，建发股份与红星美凯龙控股集团有限公司、车建兴共同签署了附有生效条件的股权转让协议。根据转让协议，建发股份拟以现金收购美凯龙29.95%的股份。
资料介绍，截至2022年12月31日，红星美凯龙经营了94家自营商场，284家委管商场，通过战略合作经营8家家居商场。
建发此番操作可谓醉翁之意不在酒，换言之，入股红星美凯龙，建发无疑又将自己建材类的任督二脉打通。同时，家居又能够与房地产业务形成产业链的协同效果。
大举扩张的背后
从2018年起建发已开始使用提高周转的策略，加快项目开发、销售以及资金回笼。
近两年，建发股份的发展势头猛如破竹，凭借一手拿地、一手融资的逻辑迅速占领市场。
观点指数报告显示，建发股份旗下的建发国际集团2022年12月房地产企业融资能力处于第15位。
截至2022年上半年，建发集团向建发股份提供了70.39亿元借款。公告显示，这笔借款的利率低于银行同期贷款利率，且公司无需提供担保。
截至2022年6月30日，建发集团为建发股份、建发房产、联发集团分别提供了17.5亿元、232亿元、50亿元的担保金额。
同样值得注意的是，建发系和厦门当地的金融机构关系密切。福建省第一家信托投资公司--厦门建发信托投资公司，便是由建发集团设立的。
同时，建发股份及建发房产、联发集团的募集资金用途多为偿还借款、补充流动资金。
2021年，建发集团营收超过7000亿元；截至2022年3月末，建发集团从各主要金融机构获得综合授信额度为3824.98亿元，尚未使用额度有1647.12亿元。
背靠大树好乘凉，但对于大举扩张的建发股份而言，还需要撬动更大的杠杆，其近来运用各种融资手段筹措资金就可看出这一点。
如去年11月，建发股份应收账款系列资产支持专项计划项目获得上交所受理，债券品种为ABS，拟发行金额50亿元。
随后12月，建发股份开始申请发行上述150亿元可续期小公募债券，债券基础期限为不超过10年。
到了今年2月8日，建发股份45亿元公司债券的发行申请获得发改委同意注册，所筹资金20亿元用于建筑业，租赁和商务服务业，交通运输、仓储和邮政业，批发和零售业以及文化旅游社会领域产业等领域符合国家产业政策的项目，5亿元用于向投资方向符合国家产业政策的创业投资基金或政府出资产业投资基金出资，20亿元用于补充营运资金，募集资金禁止投向负面清单领域。
2月19日，建发股份控股子公司建发房产旗下公司万鑫联拟成立平安-蔷薇-建融供应链金融4号资产支持专项计划，目标募集规模为9亿元，产品期限最长不超过12个月。同一天，建发股份还公告，万鑫联拟申请发行2021年度排名前六期建发房产供应链定向资产支持票据，基础资产类型为应收账款债权，发行金额7.67亿元，发行期限365天。
于2023年2月中旬，建发股份已分别发行了2023年度第一期、第二期、第三期超短期融资券，发行总金额为30亿元。
值得一提的是，快速扩张的建发面临的一大问题，便是在房地产行业赚钱越来越像虎口拔牙。
仅2022年上半年，建发股份供应链运营业务营业收入为3396.12亿元，占营业收入的比重为92.85％；与之相比，房地产业务的营业收入只有261.7亿元，占比只有7.15%。
销售低迷，大规模扩军，建发系面临收入与利润不匹配的问题。毛利率水平持续走低，已从2021年的16.76%，降至2022年上半年的15.72%。
