本文来源：时代财经 作者：刘羽
近一两年，债务成为不少房企尤其民营房企无力承受之重，违约、展期屡屡出现。但雅居乐守住了“信用”这条生命线，成为少数几家仍维持正常运营、没有公开暴雷的民营房企之一。
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3月30日，雅居乐发布2022年全年业绩报告。年报显示，其借贷总额较2021年末减少了243.88亿元，其中包括多笔美元优先票据、银团贷款。
一番“真还传”后，雅居乐在2025年1月之前已无到期应还的美元债。房地产行业来到“剩者为王”的时代，熬过不平凡一年的房企们将迎来新的发展机遇和空间。正如雅居乐董事会主席兼总裁陈卓林在年报中所称，随着疫情管控调整、与国际全面通关，预计经济将强有力地复苏，房地产行业也将在“稳地价、稳房价、稳预期”的长效机制下，销售逐步复苏并健康发展。
一年内无到期美元优先票据
“不躺平”是过去一年里雅居乐的鲜明标签。
境外债务方面，雅居乐分别于2022年3月赎回5亿美元优先票据，5月偿还33.45亿港元及6000万美元的2018年银团贷款余额，8月赎回了两笔总计6亿美元优先票据、7.2亿港元和6000万美元的2019年银团贷款余额。奋力偿债的结果是，2022年内公司各项到期债务均按时偿还，并安然度过偿债高峰期。其净负债率更是从2019年的约83%降至2022年年底的57.3%，大幅下降约26个百分点。截至2022年末，雅居乐无一年内到期的优先票据，下一笔到期的境外美元债时间为2025年1月。
珍惜信用这根羽毛、对社会和投资者负责的背后，雅居乐付出了不小的代价。财报显示，雅居乐在2022年录得了上市以来的首次亏损。除了行业不景气及疫情影响、外汇波动造成净汇兑损失、对物业项目及应收账款计提减值有所增加等因素，出售附属公司所获得的收益减少也是造成亏损的原因之一。
另外，从2021年下半年起至今，雅居乐提前处置了大量非核心资产，通过退出36个合营项目等措施，主动化解风险，实现回笼资金超过200亿元。这一举措有效补充、提升了雅居乐的整体流动性，使其在下行的房地产市场中保持了稳健经营。
也因此，尽管2022年录得亏损，雅居乐经营性现金流持续为正。当下，房企的现金流比利润重要、造血能力比盈利能力重要，稳定的现金流也将继续保障雅居乐有序经营、业务快速发展。
“不躺平”的雅居乐获得了市场、监管层的认可和支持，融资通道渐次打开。自2022年11月支持房地产平稳健康发展的“金融16条”发布以来，雅居乐获得新增的银行贷款超30亿元。其中，今年1月，雅居乐在境内成功发行中债增公司担保的12亿元中期票据，境外，雅居乐也获得了2家银行的新增融资超过4亿元人民币。此外，公司近日还获得了由中证金及券商通过CDS担保的公募债筹资7亿元。
优质土储满足未来销售需求
努力偿债、对投资者负责的同时，雅居乐也在对购房者负责，全力保交付。年报显示，2022年内，雅居乐在广州、佛山、北京、上海等城市有序推进按时交楼，全年交付约6万套住宅，面积约520万平方米。
当市场回暖，雅居乐的品牌效力显现。数据显示，今年1-2月，雅居乐预售金额125.6亿元，预售均价达到15189元/平方米，同比增长12.5%。其中，2月份预售均价同比上涨13%，涨幅高于1月。
优质土储为雅居乐的发展奠定基础。年报显示，截止到2022年底，雅居乐在全国拥有土储约4016万平方米，货值超过6000亿元，足够支撑雅居乐未来多年的开发。其土地储备主要分布在长三角、粤港澳大湾区及海南等战略价值较高的区域，且土储的平均成本仅约3255元/平方米。
随着房地产行业触底回升，庞大而优质的土储有望为雅居乐未来的可持续发展打下坚实的基础。雅居乐预计，2023年，公司旗下项目可售货值约1500亿元，预计销售金额将达到650亿元至700亿。
而经过这两年的洗礼，房地产行业难再回到对住宅开发过于依赖的阶段逐渐成为业内共识。作为比较早开展多元化发展的雅居乐，在聚焦主业、做精地产的同时，旗下物业管理、环保等多元业务也继续发挥协同效应，“第二增长曲线”持续步入收成期，为其贡献稳定的现金流。
2022年内，雅居乐多元化业务实现收入166.08亿元，收入占比提升至30.7%，较2021年提升10.7个百分点。其中，雅生活2022年营收为153.8亿元，同比增长9.2%。环保业务营收、回款均超额完成年度指标，整体回款率创历史新高。
对于未来的行业态势，中指研究院企业研究总监刘水认为，行业在规模、布局、业态等方面均将形成深度分化，告别“高周转、高负债、高杠杆”模式，叠加新房市场总量触顶下行，房企将向新发展模式平稳过渡，实现高质量的发展。
在“剩者为王”时代，有经营信用和品牌认可度的房企将在“活下来”的基础上触底反弹、走得更远，雅居乐或是其一。
