本文来源：时代财经 作者：沈卓玄
“在本轮下行期，虽然公司在利润表上有所牺牲，但依旧保持稳健”，在3月30日举行的2022年度业绩发布会上，碧桂园执行董事及总裁莫斌总结道。
过去一年，房地产行业历经深度调整，碧桂园的经营表现依然处于行业领先地位。2022年，碧桂园实现总收入约4303.7亿元，毛利328.8亿元，股东应占核心净利润达到26.1亿元。
“提质控速、行稳致远”的战略赋予了碧桂园穿越周期的韧性。2022年，碧桂园连同其合营企业及联营公司实现归属于股东的权益合同销售额达到3575亿元，继续坐稳行业第一，全年总体去化率约65%；权益回款金额3325亿元，对应的回款率高达93%，连续7年超过90%。
2022年，碧桂园积极应对挑战，将“保交付、保资产、保安全和保信用”列为工作重点，全年累计交付1384个批次近70万套房屋，覆盖全国30个省255个城市，交付量高居行业榜首。
在艰难的外部环境中，碧桂园同时确保了资金安全以及良好的信用记录。截至2022年底，碧桂园总借贷余额同比下降14.7%至2713.1亿元；剔除预收账款的资产负债率也从2020年中期的81%持续下降至69.4%；期末公司净负债率进一步下降至40%，相比2021年底优化了5.4个百分点，为近十年以来的最低值；公司总现金余额约1475.5亿元，维持在行业较优水平，可充分覆盖年内到期的债务。
“最难的时候过去了，而且可以看到大家对市场的预期和信心都在恢复之中”，莫斌表示。
首次亮相业绩会的碧桂园新任董事会主席杨惠妍则预判，房地产仍将是一个支柱型行业。在外部环境和宏观环境仍然多变的情况下，碧桂园未来三到五年内的主要战略方向还是行稳致远，“我们会围绕‘三表’做好管理，同时围绕着市场，包括竞争对手和客户，做好战略的优化”。
不单纯追求规模，更看重发展的质量
碧桂园管理层直言，已观察到近期房地产市场向好的迹象。“去年我们的去化率在65%左右，从一、二月份的情况看，去化水平显著高于去年同期，环比涨幅也在走高。我们有信心今年全年的去化水平高于65%。”碧桂园执行董事及常务副总裁程光煜表示。
中指研究院监测的数据显示，2023年前两个月TOP100房企销售总额同比下降4.8%，较去年同期的降幅大幅收窄29.2个百分点，其中，TOP100房企2月单月销售额环比、同比均实现明显增长。
碧桂园亦披露，2023年2月其实现权益合同销售金额为248.5亿元，环比增长12%；权益合同销售面积约为331万平方米，环比增长8%。
“我们不会追求单纯的规模，而是更看重发展的质量”，程光煜并未透露碧桂园今年的销售目标，但他表示，从去年流入到今年的可售资源接近1900亿元，“全年供货预计在2000亿元至3000亿元之间，在手资源依然充沛，可以支撑未来一段时间的发展”。
“以销定产、精准供货”是碧桂园一贯的策略。“今年我们需要拿出多少资源投放到市场上进行销售，会根据市场节奏来安排，市场节奏好，就会多投放一些。同时，还要根据我们的现金需求去安排，需要更多的现金，也会投放更多的货源。”
不过，程光煜指出，整个市场目前处在筑底复苏的阶段，“上半年可以看到一线、强二线的市场在逐渐筑底复苏。而对三四线城市和一些弱二线城市而言，预计全年都会是一个筑底的过程”。
在当前房地产市场的修复期，碧桂园的优势一方面来自于充沛的土地储备、充足的可售资源，以及对货量供给的调节能力，另一方面则是广泛均衡的布局，能够更好地对冲市场分化。
据了解，截至2022年底，碧桂园位于中国内地的已获取权益可售资源约9555亿元，潜在权益可售资源约2528亿元，合计总权益可售资源超过1.2万亿元。
其中，75%的已获取权益可售资源位于长三角、珠三角、环渤海、环渤海等五大都市圈。若按照土储所在城市划分，有39%位于一二线城市、61%位于三四线；按照土储目标城市划分，则有52%分布在一二线，48%分布在三四线。
强化一二线城市布局和产品力
过去，碧桂园在三四线城市有不少布局，但杨惠妍透露，未来三到五年内将调整新增土储布局，将一二线城市对三四线城市的货值比提升至5：5，用优质的土地资源支撑碧桂园未来的发展。
“在这一轮的市场下行中，可以看到，三四线城市的市场波动性较大，稳定性弱于一二线城市，尤其弱于强一线、强二线城市的热点地区。”程光煜表示。
2022年，碧桂园在佛山、张家口、兰州等地以低溢价率新获取9个项目，权益地价约61亿元。按照新获取土地的权益地价来看，71%分布在一二线城市。
程光煜透露，今年碧桂园的投资方向会聚焦在确定性的市场，“像一二线核心城市的核心板块，尤其是一些目前出现倒挂的城市。最近，我们也在系统地参与公开市场招拍挂，在北京、南京、成都、杭州、合肥等城市，都有积极参与。”
“我们会围绕资产负债表、利润表，还有现金流流量表做好管理，同时围绕着市场，包括竞争对手和客户，做好战略的优化。”杨惠妍表示，在“行稳致远”战略的引导下，碧桂园在未来三到五年内会做很多工作，除了继续积极地修复“三表”，还要回归到商业最基础的逻辑——打造产品力和成本力。
其中，产品力将是碧桂园在未来要提升的重要能力，“大家一直觉得我们三四线城市的产品做得比较强，最近我们把产品力提升到另一个高度，首先要打造的是一二线的产品”。为此，碧桂园特别成立了一支团队，而新产品也已进入研发的尾声。
杨惠妍透露，在成本力方面，碧桂园的目标是在不降低产品质量的前提下控制成本，“我们管理层讨论的结果是，对于一家公司而言，只要产品优于同行、价格又具有优势，公司同时能赚到利润，那么公司就可以健康、长期地发展”。
