极速天气 资讯 跌出千亿阵营,绿档房企美的置业也要“活下来”,去年净利下降三成

跌出千亿阵营,绿档房企美的置业也要“活下来”,去年净利下降三成

本文来源:时代财经 作者:刘新歌

2020年8月,促使房企降杠杆的“三道红线”出台,然而近两年,在行业下行中,多家房企先后出现流动性危机,“三道红线”不再屡被提及。

对于美的置业来说,这条融资“紧箍”仍在。截至2022年末,美的置业净负债率为43.9%,现金短债比1.60,扣预资产负债率68.2%,完成去年提出的降杠杆、“三道红线”由黄转绿计划,成为新晋绿档房企。

美的置业2022年度业绩会

不过,美的置业还是感受到了压力。其在业绩报中称,房住不炒总基调下,杠杆神话不再,过去的经验主义无法凑效。“剩者为王”时代,行业从躁动归于理性,企业也在“活下来”的命题上思考如何走得更远。

跌出千亿阵营,净利润下降近三成

从几项关键财务指标看,美的置业也没有躲开行业的寒气侵袭。

2022年,美的置业跌出千亿房企阵营,合约销售额约792.4亿元,同比下降42.2%,仅完成年度销售目标的56.6%。2022年3月,美的置业管理层曾表示,2022年销售目标定为1400亿元,希望通过努力超出1400亿元。

而受前几年高溢价拿地影响,其盈利表现亦有所下滑。2022年,由于年内会计确认项目单方成本较高,美的置业毛利同比下降16.2%、为113.06亿元;净利润下降更为明显,核心净利润为38.7亿元,同比下降29.1%;公司拥有人应占核心净利润为19.69亿元,同比下降49.5%。

虽然销售情况不可避免地受到市场行情影响,但在大股东美的集团的信用背书下,美的置业一直享有民营房企少有的低融资成本。2022年,其加权平均融资成本下降至4.62%。

作为示范房企,美的置业也是房地产融资开闸后的“资本宠儿”。“第二支箭”及金融十六条政策出台后,美的置业先后从交行、工行、建行、邮储银行、中行等金融机构获得超1500亿授信支持。

截至2022年末,美的置业净负债率降至43.9%,有息负债总量为485亿元,持有现金总量约264亿元,尚未动用的银行授信额度增至1080亿元。

谈及未来的发展,美的置业董事会主席、执行董事兼总裁郝恒乐表示,总体原则是经营追求指标良性安全健康,不追求单一的规模扩张。在具体业务结构上,会坚守房地产开发业务基本盘,并深挖房地产开发业务链上的发展空间,推动经营业务多元化。

土储进一步腾笼,拿地不会多点开花

过去的一年,多城房价下跌,房企为回笼资金不断推出降价促销举措。美的置业销售均价较2021年增长8%,为12546元/平方米。它将此归因为聚焦一二线高能级城市,集中资源实施区域深耕和城市升级策略。

美的置业执行董事兼首席财务官林戈在业绩会上介绍,截至2022年底,美的置业的总土储面积是3206万平方米,其中一二线城市面积占比66%,长三角和大湾区面积占比合计52%,土储结构朝高能级核心城市、都市圈区域倾斜。

从各区域销售贡献看,2022年,二线以上城市在其合约销售业绩中的占比达82%,其中长三角、大湾区占比达65%,销售集中度进一步提升。

回看美的置业的发展路径,它曾和“顺德老乡”碧桂园一样实行过低城市线战略,即以三四线城市为主要布局点。但在2019年达成千亿规模后,美的置业做起了“减法”,逐渐退出三四线城市,围绕长三角、大湾区、重点省会城市和区域中心城市布局。

2022年,和其他民营房企一样,美的置业鲜少出现在公开土地市场,而是借道股权收购继续进行,土储“腾笼”并未停止,而是借道股权收购继续进行。林戈介绍,2022年,美的置业通过股权收购归编9个项目,新增权益货值63亿元,这些项目以二线城市为主;同时退出部分弱三线和四线城市,减少权益货值9.5亿元,这些城市主要是柳州、九江、岳阳、大理等。

对于未来投资计划,郝恒乐称,目前房企都相对理性,今年土地市场的机会很多,但土地价格应该不会出现爆发式增长,美的置业将根据具体城市的去化速度进行结构性补货,在土地研判上会保持理性,更加慎重、更加聚焦,绝对不会“多点开花”。

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