全球房地产主管Sophie Van Oosterom
为了将全球暖化幅度控制于1.5°C以内，《巴黎协定》制定了在2050年前实现碳中和、在2030年前减排45% 的目标。该协定于2015年签署时备受赞扬。现实是在这几年间没有太多变化。
聚焦转型
房地产需要在2030年前实现运营净零排放，并在2050年前达致净零隐含碳排放。
若要有效地实现转型，及时达到上述标准，房地产业界将面对一些重大阻碍。预计于2050年前落成的建筑中，40%的楼宇及75%基础设施仍未建好，而这些新建筑在运营期间必须实现净零排放。
转型的目标也包括隐含碳排放量，业界须在2030年前减少其排放量至少40%，而重点项目的排放量则至少须减少50%。到2030年，所有新建筑于运营期间必须实现净零排放。再者，目前欧洲有80%的建筑直至2050年仍然存在。因此，业界需要在2030年前就每项建筑完成或开始进行改造，才能实现上述目标。
统一及实用性，如何实现净零排放
在2015年第21届联合国气候变化大会 上，超过190个国家就气候行动达成共识，但各方对落实该协定的实际要求有广泛的诠释。因此，各个政府设定的指引及行业标准并非完全一致，导致净零目标无法及时实现，难以将升温幅度控制于1.5°C以内。各方需采取一致和有针对性的行动，而新兴市场也须参与在内，因为这些市场占全球约85%的人口，而且经济及人口预计将会急剧增长，发展状况也将会有明显差异。
最大的发现或许是，房地产业界将重心放于数据收集及能源效益标签上，而非注重如何在现有生产过程中实现减排。当然，如果没有收集足够数据，减排将无从谈起，但仅因碳排放量的数据分析报告便能获得满分或绿星级的评价，或使业界产生虚假的安全感。
减少实际排放仅可透过针对整座建筑、其运营及废弃物处理方面采取行动，才得以实现。减排的实际行动主要取决于最终投资者、物业经理及租户之间的合作。
减排行动涉及什么？
要减少运营碳排放，需要租户、物业经理、业主及投资者互相紧密合作，透过计量、安装LED照明、优化楼宇管理系统 、改良供暖和通风系统，以及测量结果达致减排目标。
要减低隐含碳排放，则需将整座建筑的价值链，从设计、建筑材料、施工方法及运输过程以至建筑的运营过程，进行碳分析。这将会提升物业价值链的价值，有助碳捕捉技术发展，延长物业的生命周期。
为实现减排目标，业界观念须永久改变。对建筑进行“翻新而非替换”，而且须按现行情况设计建筑；为“实际使用”而设，而非停留于“理论”的层面上。
节能途径：行动等级
资料来源：施罗德投资，仅供示例
除财务分析外，碳也需要成为关键的评估因素。在考虑利润前，必须评估对环境产生的影响，透过使用明确的碳价格可解决这个问题。尽管业界普遍认为，购买碳抵消并非为房地产组合实现净零排放的最佳方式，但我们认为摒弃这种方法的理据并不成立。
有人认为，购买碳抵消以将碳排放降至零的方式在经济上并不可行，甚至有损财务回报。然而忽略了一点：实际上，碳排放的成本已经存在。换言之，虽然节省时间，但气候变化将会对房地产业造成巨大破坏。我们不能假设社会甚至该业界本身会无限期地接受同行“搭顺风车”处理成本问题。
我们资产承销时应纳入隐含排放成本，以确保作出正确的投资决策，为资产在未来的长期可持续财务表现做好准备。
对于这些与房地产组合碳排放相关的隐含成本，自愿性碳抵消在市场上的交易价格可以作为替代指标。总结我们的研究成果，业界可以考虑利用隐含碳成本按抵消定价，筹备足够资金应付所需的资本支出，实际使碳排放减少约70%。
环境将以某种方式令我们付出代价
行业需摆脱“不要超越目前”的心态。我们有机会透过自我监管为所有持份者带来理想成果，并鼓励各资产管理公司不要只注重短期利润，而是放眼于与长远相关的资产和表现。
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