受到不利因素影响，2022年，房地产行业陷入全行业下滑甚至亏损的阴影中。近期，大批上市房企相继发布盈利预警信息，提示2022年业绩将出现下滑或亏损。
3月22日，素以稳健著称的民营房企雅居乐也发布公告，预计2022年将亏损140亿元至150亿元。在行业性的普跌下，雅居乐2022年由盈转亏并未超出市场预期。尤其是今年1-2月，雅居乐经营复苏态势明显。市场有充足的理由相信：雅居乐的亏损只是暂时的。
业绩转亏但影响有限
在上市房企中，雅居乐经营素来稳健，此次或将成为雅居乐上市以来首次亏损。盈警公告显示，雅居乐2022年的亏损主要受到房地产市场下行、投资收益下滑、外汇波动造成汇兑损失以及计提减值增加等因素影响。
2022年，房地产行业迎来行业性普跌。公开数据显示，2022年全国商品房销售面积13.58亿平方米，比上年下降了24.3%。其中住宅销售面积下降26.8%。全国商品房销售额13.33万亿元，下降26.7%，其中住宅销售额下降28.3%。
受此影响，去年上市房企业绩普遍下滑。Wind信息显示，截至3月22日，已有超过40家上市房企发布业绩预告，其中多数业绩亏损或下滑，仅有少数房企预计将实现增长。
在港股和A股上市的主要房地产企业中，包括保利置业、中国金茂两家央企以及碧桂园、新城 控股、旭 辉控股、正荣 地产、时代中国等在内的多家民营房企去年业绩均出现下滑。保利置业此前公告，预计公司2022年度核心净利润将下跌不超过18%。中国金茂则预计2022年度利润将同比下降70%至85%。
从房企公告来看，导致业绩下滑最主要的原因还是市场的整体下行。如旭 辉控股预计，2022年将亏损130亿元至140亿元，系公司上市以来的首次亏损。导致亏损的首要原因是房地产市场整体经营不佳及疫情影响下，房屋交付下跌，收益减少。
新城 控股此前公告，预计2022年实现归母净利润将下降70%至95%。主要原因是受整体市场环境、疫情及结转项目的结构变化，2022年公司房地产项目结转收入及毛利较2021年有较大幅度减少。
雅居乐也表示，2022年受到房地产行业经营环境不利及新冠病毒疫情影响持续等影响，物业销售放缓，交付规模下降，整体物业销售面积和平均售价下降，导致公司毛利率有所下跌。
由于地产行业去年出现普遍下滑，雅居乐由盈转亏也并未超出市场预期。3月22日，雅居乐股价震荡走低，但未见太大起伏。在机构方面，包括瑞银在内的部分机构近期也表示，亏损对雅居乐股价影响有限。
瑞银3月22日发布的研究报告指出，雅居乐盈警属预期之内，相信对股价影响有限，主要原因是大部分民营房企也同样发布了盈利预警信息。
瑞银补充称，驱动股价的关键因素在于合同销售和现金流，而不是盈利表现。
前两月经营复苏明显
机构重视合同销售额和现金流的原因不难解释。对于房企来说，当前稳健经营胜于一切。而一家能够保障正常销售，并有持续正向现金流的房企无疑是健康的。在这方面，市场的确有理由对雅居乐更有信心。
3月6日，雅居乐公布的营运数据显示，2月公司预售金额61.2亿元，对应建筑面积40.7万平方米，平均售价15025元/平米。虽然雅居乐2月的预售金额同比仍有9%的下滑，但从1月至2月，降幅已经明显收窄。
在售价方面，雅居乐也已走出谷底，其1月、2月售价同比均有两位数增长。可以说，当前雅居乐正呈现出销售稳步推进、价格企稳回升的良好态势。
相比之下，中指研究院发布的数据显示，今年1-2月，仍有多家龙头房企销售额出现40%以上的降幅。国家统计局相关数据也显示，今年1-2月，国内商品房销售面积、销售额同比仍处于下滑状态。
除了1-2月的经营数据，雅居乐去年以来在融资、债务化解、保交付、土地储备等方面的优良表现，也展现出了一贯的稳健经营特质。
以债务化解为例，2022年雅居乐全年债务净偿还超过200亿人民币。尤其是去年下半年，雅居乐连续多次提前偿还多笔大额债务，令市场印象深刻。
根据公开数据，连续偿债后，雅居乐的资产负债率剔除预收后从2019年的约72%降至2022年中期的约63%；净负债率则从2019年的约83%快速降至2022年中期的约48%，下降35个百分点。雅居乐也成为为数不多的没有公开市场债务违约或展期重组的民营房企。
如期偿债，无疑给雅居乐的后续经营提供了保障。对于房企而言，利润无疑是重要的。但面对市场下行，像雅居乐一样，适当调整经营策略，把更多精力放在降杠杆、保交付、稳发展上，或许是更实际的做法。来源：界面新闻
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