观点网 3月23日，招商房托发布2022年全年业绩公告。管理层在做业绩汇报时表示，招商房托2022年的每单位分红出现大幅度减少。
据当天一位参与其业绩投资会的人士介绍，管理层解释，每单位分红的减少，主要是由租金减免和并购贷款引起的。据悉，招商房托的大额贷款带来了大量利息成本。
据财报显示，招商房托2022年的利息成本为0.9亿元，同比上升了66.67%，占可分派收入的比重为65.21%。这意味着融资成本摊薄了大量的可分派收入，招商房托降低融资成本将成为未来工作的重中之重。
招商房托表示，其将所有的港元贷款置换成人民币贷款，将利息成本降至3.55%。而境内贷款的成本也降至3.2%。在投资者会议上，董事会主席黄均隆表示，其已与相关银行谈好，若市场利率再次下调，其将及时置换现有贷款，以降低利息成本。
目前，招商房托的借贷总额为40.53亿元，资产负债率为37.4%，这离监管警戒线50%仍有一定距离。借贷所得是招商房托购入资产，扩大资产规模和收益的重要资源，但仍需平衡规模扩张和融资成本迅速上升的关系。虽然通过借贷购入资产也可迅速扩大规模，增加可分派收入，但利息成本也会摊薄分派收入。
收益与并表
在收益方面，招商房托2022年的收益为4.317亿元，同比下调了-0.3%，投资者会上管理层介绍，这与上一年基本持平。这个成绩实属不易，因为招商房托全年减免的租金总额为0.364亿元。但值得注意的是，即使消除掉租金减免带来的影响，招商房托的收益水平也难达2021年水平，这主要是因为深圳几个物业的出租率也出现不同程度下降，导致收入有所下滑，这部分下降与减租并无关系。
所以，北京物业的业绩并表，提振了招商房托的收益数据。该北京物业就是招商局航华科贸中心，招商房托拥有其股权比例为46.41%。
招商局航华科贸中心近几年的收益保持在1亿元以上，2022年下半年也有0.55亿元，而招商房托只需收购其46.41%的股份，便可以将其全部收益并表，这极大优化了招商房托的收益情况。
不过值得注意的是，来源于招商局航华科贸中心的利润，也只有46.41%是属于招商房托的，所以今年招商房托的的每单位基金分红只有0.14港元，同比少了了24.7%。投资者对此反应或许不大，因为招商房托处于分红承诺期，会以现金补偿的方式，将每单位基金分红提升至0.2614港元。
或许，这也为招商房托未来的并购提供了新思路，即利用少量资金迅速扩大资管规模，并不要求全资控股。这样做的好处是，资金占用量相对于全资控股较少，同时可以迅速扩大资管规模和收益规模，同时，还可以分散资产地域过于集中带来的风险。
据悉，招商房托花了13.41亿元拿下招商局航华科贸中心，使其资管规模增加了26.94亿元。另外，北京CBD片区表现较佳，月租金与上年末基本持平，空置率则稍微下降了1个百分点至10.1%，在一定程度上分散了深圳资产集中度过高带来的风险。
资产成色提升
新时代广场作为招商房托的主要收入来源，在过去两年时间已经完成所有的改造提升。虽然出租率有所下滑，但是管理层对出租率的提升有较强的信心。
据投资者介绍招商九方总经理袁嘉骅在投资者会上表示，房地产的租户占新时代广场的比例为30%，实际上这主要是招商蛇口带来的出租面积，所以这30%是很好的业绩基石，可以保证新时代广场的部分出租率。
在房地产市场仍处于低迷状态时，有太多的房地产租户，似乎是个不利因素。对此，袁嘉骅表示，在有更好的第三方租户的情况下，招商房托也很愿意把房地产业的租户百分比逐步降下来。
目前，新时代广场30%租户是房地产，主要是招商蛇口的企业，还有30%是能源和运输业，剩下30%为其它租户。招商房托表示，其团队也会努力让每栋写字楼租户的组成多元化，以降低单一行业冲击带来的风险。
招商房托的另一个大型零售项目--地块上盖花园城，也预计于今年结束改造工程。黄均隆投资者会上表示，改造完成后，预计出租率能冲刺到百分之百，租户也会做一个大调整，单价也应该能够有比较大幅度的提升。
除了这些现有的资产外，招商房托未来也将持续购入优质资产，而招商蛇口对此有着大力的支持。招商房托作为招商蛇口双REITs平台之一，是后者商业资产退出的主要渠道之一。所以招商房托未来不乏优质的资产注入。
