本文来源：时代财经 作者：刘新歌
房地产市场仍在缓慢修复，成交持续低迷。不过，豪宅市场却是另一番风景。
CRIC数据显示，今年前三季度，重点64城总价1000万以上的豪宅共成交4.2万套，同比增加9.03%；其中，有15个城市千万级豪宅成交套数超2022年全年。此外，单价15万元/平方米的顶豪成交1157套，是去年全年成交量的2倍之多。
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拍卖市场的豪宅同样很抢手。10月18日- 19日，杭州中海钱江湾一套179.89 平方米的江景豪宅在阿里资产网进行商业拍卖，共有33人报名参拍。拍卖进行了近27个小时，竞价227轮，最终以2100万元拍出，折合单价11.67万元/平方米，较起拍价“溢价”320%。
豪宅研究院院长朱晓红对时代财经称，豪宅客户为高净值人群，这类人用于消费的资金占其总资金的比例不太大。豪宅也不会进入大众市场，市场圈子基本就是财富人群，因此受市场波动的影响较小。
拍卖也疯狂，杭州江景豪宅四年涨千万
中海钱江湾位于杭州市上城区，是钱江新城金融城核心一线江景大盘，举步可至钱塘江堤岸。它是中海地产在杭州开发的第一个高端纯改善精装项目，2018年首次开盘。上述被拍卖房源位于5幢1单元28楼，建筑面积179.89平方米，含四房二厅三卫，南北朝向。
这套豪宅吸引了33名参拍者，超6.2万人次围观，2231人设置了提醒，网络竞价227轮，其竞拍之激烈在近期杭州房产拍卖中并不多见。
受托进行此次拍卖的杭州至厚科技信息公司的应先生对时代财经称，拍卖火爆亦超出其预期，主要是房子具有稀缺性，属于正宗一线江景房，“其次是拍卖平台的强大流量，仅挂牌一个月就有6万多人次关注。报名参拍的人来自全国多地，甚至还有一个在意大利工作的杭州人。”
500万元超低起拍价也是吸引多人关注的重要原因。时代财经查询发现，该豪宅曾于2022年11月在阿里资产网首次上架，彼时起拍价高达2249万元，折合单价约12.5万元/平方米，但无人报名，围观量也仅4153人次，最终被业主撤回。
此次拍卖虽起价低，但在激烈竞争下，价格最终回归市场正常水平。在钱江新城从事房产中介10余年的汪霖对时代财经称，中海钱江湾开盘时房源全部不对外，茶水费高达60万元-120万元不等，目前该楼盘成交均价约12万元/平方米。“业主诚心卖，也曾在我们店挂牌，挂牌价2380万元，拍卖成交价与其保留价也差不多。”
尽管最终成交价不及上次起拍价，这套2019年9月取得房产证的房子还是显示出豪宅在保值、增值方面的优越性。杭州看房网“一房一价”信息显示，该套房购入总价为1032.39万元，折合单价约5.74万元/平方米。如果不算税费和利息等成本，单从账面算，业主持有四年赚了近1068万元。
至厚科技主要承接1500万元以上房子的拍卖业务。对于豪宅在当下房地产行情中的独立表现，应先生称：“这是‘二八定律’，无论什么经济环境下，总有20%的群体不受大环境的影响。”
值得一提的是，杭州近期对住房限购政策的优化对市场亦起到一定作用。10月16日，杭州发布楼市新政，将限购范围调整为上城区、拱墅区、西湖区、滨江区。杭州市户籍家庭在限购范围内限购2套住房，非杭州市户籍家庭在杭州有社保或个税缴纳记录的，可在限购范围内购1套住房。此外，新落户群体不需落户5年也可在限购区购买2套住房。无疑，新政在短期内增加了一定数量的房票。
楼市低迷，豪宅成交一骑绝尘
因产品高端且极具稀缺性，豪宅一直是财富和社会地位的象征，因此备受高净值人群追捧，即便存在复杂债务关系而被司法拍卖的豪宅也常常很抢手。
今年8月28日，有“沪上第一豪宅”之称的上海华洲君庭一套法式风格独栋花园别墅以总价2.85亿元在阿里资产网拍出。该房产评估价3.16亿、起拍价2.21亿，在5人参拍、30轮竞价后，以约2.85亿元成交，成为上海法拍第三高价住宅，竞得人为知名量化私募明汯投资的创始人、董事长裘慧明。2021年9月，该小区一住宅以约3.15亿元成交，创中国司法网络拍卖单套住宅成交价之最。
放眼全国，豪宅行情也远优于楼市整体表现。CRIC数据显示，在楼市陷入脉冲式复苏行情时，高端市场表现出较强的韧性，核心区豪宅项目更是“一房难求”，受到高净值人群追捧。今年前三季度，重点64城总价1000万以上豪宅成交4.2万套，同比增加9.03%。其中，四大一线城市千万级豪宅成交占比接近七成，二线及三、四线城市千万级豪宅成交套数也较去年同期分别增长21.26%和22.58%。
上海豪宅的成交一骑绝尘，各总价段的成交量均为全国首位。具体来看，总价1000万元-3000万元的豪宅成交11415套，3000万元-5000万元豪宅成交582套，5000万元以上豪宅成交140套。
广州千万级豪宅的成交则创下历史新高，前三季度共成交3817套，较2022年全年增加22.5%。从日均成交规模来看，2022年日均成交套数为8套，今年前9月日均成交14套，每日较去年增加6套。
中小城市豪宅市场也好于去年。今年前9月，有15个城市千万级豪宅成交套数已超2022年全年，其中三四线城市金华、菏泽、江阴和呼和浩特前9月总价1000万元豪宅已较2022年全年翻倍，增幅排名第一的金华成交了30套，较去年全年增加900%。
上述64城单价15万元/平方米以上的顶级豪宅共成交1157套，较去年同期大增193%，超去年全年成交量2倍多。四个一线城市是该类产品的主要市场。北京成交821套，远高于去年同期的7套成交量，也带动整体成交数据上行；上海成交303套，同比基本持平。广州、深圳则分别成交了19套、11套。
朱晓红认为，豪宅具有较强的保值、增值性，关键时刻还能抵御风险，因此富豪人群热衷购置豪宅。虽然目前楼市前景不太明朗，但总体来说有回暖迹象。一线城市仍是人口集聚，尤其是财富人群集聚的地方，因此也是豪宅最有市场的地方。
不过，克而瑞认为，此前部分豪宅项目一、二手房价格倒挂，存在一定的套利空间，随着豪宅套利空间持续收窄，投资投机的需求会逐步退潮，高端市场热度转降并持稳将成为大概率事件。
