自我国首批公募REITs于2021年6月21日正式挂牌交易以来，中国公募REITs市场稳健运行已有2年。据wind数据显示，截至2023年9月30日，公募REITs共28只项目，通过新项目发行规模到达924.67亿，含扩募规模为975.32亿，市值902.51亿。
事实上，自公募REITs试点起步以来，券商便深度参与其中，作为资本市场的重要参与者，华发集团金融产业集群旗下企业华金证券在2021年公募REITs市场刚开闸时就深度参与投资实操，并且在以公募REITs投资为特色的资管双轮战略布局取得了一定成绩，目前规模约30亿。
华金证券表示，随着项目的逐渐增多，资产类型的丰富，首批扩募的推出，公募REITs市场经历“非理性”的涨、跌波动，投资人对公募REITs的理解也在持续发生变化。
数据来源：wind，华金梳理
以规模计算，公募REITs市场含扩募的发行规模为975.32亿，市值902.51亿，其中最大的板块为高速公路类项目，市值341.8亿元，占市场规模的38%，最小的板块是生态环保，仅有33.3亿元，占市场规模的3%，其他类资产规排序为：园区、能源、仓储、保障房，规模占比分别为：22%、17%、14%、6%，规模分别为：198亿、150亿、127亿、53.3亿。
以数量计算，市场共28只项目，其中园区类项目9只，数量最多，生态环保类项目最少，仅有2只，高速类项目7只，保障房类项目4只，仓储类项目3只，能源类项目3只
数据来源：wind，华金梳理
针对二级市场行情的走势，华金证券创新资产管理总部总经理杜鹏表示：随着首批公募REITs上市超过两年，市场也经历了较大幅度的上涨和下跌，公募REITs在2022年第三季度末达到阶段性高点之后由于疫情影响并叠加部分资金短期兑现需要，市场开始转为下行，四季度在理财赎回等流动性冲击下快速下跌。2023年初在疫情放松带来的经济快速复苏预期下，市场略有反弹，而后逐渐在经济弱复苏背景下项目基本面恢复不确定性的影响和股、债市场走强的对比下，部分资金继续退出导致市场持续下行，随后叠加部分项目财报披露的不利影响，投资者风险偏好继续收紧，在二级市场不断下跌情况下，部分投资者持续受风控止损约束被动卖出，造成市场进一步下跌，一度出现流动性踩踏循环的“非理性”情形。7月初，自FOF基金将投资公募REITs纳入投资范围这一利好消息作为开始，其他相关利于市场稳定的声音持续发出，市场反弹后有所企稳。
在市场反弹过程中，各个行业表现出了较大差异。“从行业来看，新能源项目因为有较大的扩募和发展空间，附加国家大力推动新能源行业发展，而且光伏和风电项目的收入基本稳定，自上市以来稳定性优于其他行业。保障房项目作为具有“保障”功能的一类资产，资产运营同样相对稳定。产业园区类项目大多位于一二线城市，整体受经济弱势影响出租率有所下降，个别已上市园区经营面临较大的招租、续租的压力，不同项目差异较大。仓储类项目出租率上变化不大，体现了优于产业园的稳定性，但从价格走势上来看，亦跟随市场有所下降。高速类项目作为受疫情影响最大且最直接的行业，随着疫情结束，高速公路行业基本面修复较快，出行需求持续释放。通过几单已上市高速REITs的一、二季报以及披露信息也可以观察到，车流量、收入向好，同比涨幅显著，但受经济弱复苏影响下货车流量相对恢复较慢，也影响了几单货车收入占比高的资产表现。另外，从二级市场价格看，高速公路整体上仍然是表现较弱的板块，几单资产存在破发破净情形，除了基本面影响之外，可能还有市场初期建设阶段其他方面的原因，比如业内讨论较多的单一资产价值“归0”问题、分红除权除息、“本息”难拆分等问题，期待随着监管层、发行人、投资人、中介机构等各参与方的充分探讨，逐步解决这些市场创新初期出现的问题，也是为经营权类资产持续上市发行扩募，长远健康发展奠定坚实基础。”华金证券产品及另类投资研究部总经理杨超表达以上看法。
对市场未来展望及建议方面，华金证券副总裁周磊认为：应坚定不移的推动优质资产上市，特别是对优质资产的扩募要持续鼓励，并不断资源倾斜，培育龙头优质资产平台出现，成为整个市场的对标榜样；对有问题资产或项目通过暂缓新发、扩募，启动兼并收购、更换管理人为主的方式来解决。对于市场前期的下跌，很多看法是用基本面角度来阐述主要原因，是比较传统、经典、普世的说法，但具体到解决REITs市场的问题，必须找到市场真正的、特有的、切中要害的问题，比如前面提到的作为经营权类代表的高速类资产问题，以点带面作为实践的突破口，一个问题一个问题拆分解决，才能从经营权开始，逐步解决C-REITs市场基础建设问题。
近期，监管层也明确提出将在进一步推动REITs常态化发行方面推出务实举措，加快推动REITs常态化发行和高质量扩容，后续将推出REITs相关指数及REITs指数基金，优化REITs估值体系、发行询价机制，培育专业REITs投资者群体，加快推动REITs市场与香港市场互联互通。相信随着C-REITs市场各类监管政策未来进一步完善，接下来的资金进入和新项目发行步入正轨，未来新资产首发、扩募常态化，C-REITs市场必将发展为万亿蓝海，成为推动基础设施领域高质量发展的中坚力量。
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