本文来源：时代财经 作者：林心林
地产行业陷入低迷，楼市调控“优等生”长沙也坐不住了。
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这个毗邻洞庭湖的湖南省会城市，自2017年起接连出台楼市政策，调控力度更是一路升级，集限购、限贷、限售、限价等于一身。
强有力的调控手段下，这座GDP过万亿、人口上千万，以臭豆腐、小龙虾、茶颜悦色风靡全国的“网红城市”，新房均价却常年在一万出头，是新一线城市中房价最友好的城市之一。
根据长沙市住房和城乡建设局公布的2022年长沙房地产市场的相关数据，长沙的房价位于30个省会城市及直辖市第22位，房价收入比保持在7以下，而北上深的房价收入比早已超过30。
不过，自2021年下半年以来，包括长沙在内的全国楼市降温，处于房价洼地的长沙开始调整楼市政策。去年5月，长沙将购买二套房的条件从“取得房产证满4年”调整为“网签满4年”；随后，长沙再出新政，规定存量房盘活供作租赁住房后，不纳入家庭住房套数计算，即“租房换房票”。
局部的调整并未给楼市带来明显提振。克而瑞湖南数据显示。2022年长沙九区县商品房成交1132万平方米，同比下跌50%，是近10年来成交建面最低的一年。今年8月，长沙楼市跌入低谷，当月新房成交量仅35.86万平方米，湖南中原研究院报告称之为“近十二年最冷8月”；中指院8月“百城价格指数”显示，长沙新建住宅均价出现今年以来首次下跌。
随后，长沙开始打出政策组合拳。9月1日，长沙跟随全国步伐宣布执行“认房不认贷”新政；9月22日，长沙时隔六年优化限购限售政策，居民家庭在长沙买首套商品住房，不再需要提供购房证明；商品住房网签备案满4年，可进行转让。
放开限购限售政策落地半个月，这座房价友好城市重新涌入不少外地买家。热门楼盘售楼处人头攒动，外地买房者获得入场资格券，房产中介门店实现开单。但市场提振效果能持续多久，没有人能给出一个明确的答案。
外地客涌入长沙，看房一天买下大平层
政策推动下，长沙楼市在十一黄金周打了一场翻身仗。中指研究院数据显示，2023年国庆假期期间，长沙成交面积为20.1万平方米，日均成交面积较2019年国庆期间上涨133%，新建商品住宅的成交面积位列35城中第二，仅略低于武汉。
湖南中原研究院数据显示，国庆期间长沙成交套数1387套，同比上涨超两成，为近三年峰值，期间开盘去化率83%。另据各家项目披露，华润置地长沙润府新政落地三天销售额超1.5亿；龙湖舜山府三天劲销约1亿；招商蛇口·滨江境、招商蛇口·江山境双盘周末热销约2亿……
国庆期间某长沙楼盘售楼处，受访者供图
在这一波行情回升中，外地买家成为重要购买力之一。湖南中原研究院数据显示，国庆成交数据中，湖南地级市客户占比23%、省外客户占比14%。“售楼处的外地车辆都多了，有些外地客户在新政第一个周末就冲来售楼处了，我们连续几天都是凌晨一点多下班。”某楼盘的开发商销售人员称，部分房型需要“抢购”。
根据“9.22”新政，长沙本市及非户籍家庭购买首套房均不需要提供购房证明，极大地刺激外地人口在长沙首次购房，而过往则要求“非本市户籍家庭+2年社保或个税”才能购房。
“热烈欢迎地市州看房团”“热烈欢迎大湾区看房团”，国庆期间，长沙市府板块的万科森林公园售楼处挂出横幅。长沙万科方面告诉时代财经，新政发布后公司迅速布局湖南其他地州市市场，组织当地经纪人宣讲、约访和带看长沙项目，在营销策略上抢占先机。据其提供数据，双节期间万科森林公园来访客户中外地客户占33%，成交占40%。
郑芸是在新政后获得了购房入场券的人，她将定义自己为“沪籍北漂金融打工人”，由于户口和工作地不一致问题，买房一直搁置，“我们算过积分，在北京短时间内没办法落户；之前的单位解决了上海户口，但目前在上海没有适合的工作机会，而且品质好的学区房也够不上。”
孩子的入学教育问题，让郑芸在一年前将长沙买房的想法提上日程。“我们都是从小地方考出来的，自然想让孩子读最好的学校，于是想在长沙买个品质好的学区房托底。”在郑芸看来，尽管长沙的就业机会、经济发展比不上苏州、杭州、成都等新一线城市，但房价友好、教育也不差，“是我们目前最好的退路。”
“9.22”新政的出台，直接缩短了郑芸的决策时间。国庆假期末尾，郑芸在长沙一天看了四套房，速战速决签约了招商蛇口·江山境的一套225平方米大平层，“中介说观沙岭板块后面的新盘价格只会比现在更高，正好符合学区和保值需求就决定了。”
值得一提的是，由于房价便宜，长沙的购房者通常会选择大面积的房子，贝壳研究院此前发布的《2021年新居住消费调查报告》就指出，长沙套均成交面积超过100平方米。在不少长沙购房客看来，140平方米以下的户型甚至被称为“刚需”。
二手挂牌量激增，中介门店成交翻倍
除了新房市场快速回暖，限售等政策的调整也让二手房市场躁动起来。
在经历年初楼市小阳春后，长沙二手房市场降温，价格出现数月的阴跌，一部分“老破小”房源率先降价。
新政后，二手房迅速反应，市场挂牌量激增。根据最新政策，限售年限缩短，网签备案满4年即可转让交易；而此前长达六年的政策则要求须取得不动产权属证书满4年后方可上市交易，考虑到从买房到交房、拿证需要2-4年时间，实际限售时间更长。
限售政策放松，释放了一批次新房流入交易市场。湖南中原研究院执行院长陈世霞向时代财经称，根据中原监测统计的贝壳、新环境两家中介平台数据，限购限售放开后，长沙二手房挂牌量超6万套，新增了近12%，同时二手房价格有0.1%的微涨。
“限售放开后，我们在后台看到有小区一瞬间就更新了很多房源。”长沙某贝壳加盟门店负责人王珂称。王珂感慨，今年下半年长沙二手房市场可以用“惨”字形容，“许多业主要么没达到交易资格，要么不愿意去贱卖，我们门店也有人几个月没开单了，每个人一天能带看两组就不错了。”
之前为没客户而烦恼的房产中介们，新政后迎来了一阵忙碌。王珂介绍，其门店共有8个人，国庆期间有同事从早到晚一直在带看，甚至因为没有档期，只能将部分客户的看房安排在其他时间。
10月第一周，王珂门店的一二手房签约数量已达21套，“每个人都开单了，最多的卖了5套，平时门店一周可能也就成交两三套，最多不超过五套，算是今年以来的巅峰。”另据贝壳长沙站统计，今年国庆期间二手房客户咨询量同比增长145%，带看量增长34%，成交量增长190%。
二手房业主张浩也趁着窗口期将长沙老家的毛坯房挂上了中介平台。由于房子的位置、面积、户型、楼层具有一定优势，仅仅挂牌了一周，张浩就在10月2日将房子卖了出去，“没想到会这么顺利。”
另有业主也告诉时代财经，名下的江景房此前已挂牌了近一年，但有意向的客户寥寥。近期一系列新政后，房子在挂牌中介平台上的浏览量明显上升，最终在10月4日将房子卖出。尽管顺利完成出售，该业主却略有遗憾，“跟买家拉锯战了一天，成交价比预期地低了几万，不过把房子卖了之后，现有的房贷压力就没那么大了。”
买房者等“价格洼地”，开发商不敢涨价
尽管长沙楼市在刚过去的黄金周创造了近三年最好成绩，但这阵“暖风”究竟能够吹多久，大家心里都没有底。
这种谨慎的心态从开发商的营销和定价策略也可以窥探一二。根据湖南中原研究院监测，对比去年国庆，今年开展营销活动的项目同比上涨30%，超八成项目开通中介渠道销售，同比增加9%。国庆期间共监控到29个项目有调价动作，占比32%，相较于国庆假期前实际成交价格有所下降，浮动范围区间位3-18%。
在过去楼市回暖之时，楼盘收回折扣或涨价现象并不少见，如今却悄无声息。长沙万科方面对时代财经称，目前楼盘定价上确实比较谨慎，基本上还是保持新政前的一些优惠策略。
另一央企长沙项目销售李华则告诉时代财经，所在项目预计年底才开盘，但为抓住这波政策红利期，在节前便开放售楼处，启动长达数月的蓄客。至于定价，李华称首开价格会较低，“目前肯定不会涨价，虽然到访量和意向登记量还可以，但也明显感受到购房者的观望情绪比较重”。
国庆期间某长沙楼盘选房现场，受访者供图
虽然中介门店的国庆期间“爆单”，但王珂也表示，不少客户仍持观望、佛系心态，带看的成交转化率不高。“政策好了，反而部分客户的判断变了，担心自己高位接盘，他们会选择再观望一下，等着房价更低，利率调得更低。”从事房产交易工作近十年的王珂感叹，再也见不到2016年长沙调控前“炒房团”冲进售楼处的盛况了。
出现心态变化的不止买家，还有二手房业主。王珂称，部分业主以前谈价时还有压价空间，但新政后则表示“一分钱都不会少”，甚至一些学区房的业主上调了挂牌价。但同时，也有一些挂牌业主愿意“低价”处置手里的房源，以便置换更好的房子或减轻个人资金压力。
9月24日挂牌、10月2日就完成出售的二手房业主蒋军告诉时代财经，一开始就已经以低于小区同户型七八万元的价格挂牌，“不奢望涨价了，还不如一步到位，早点把意向客户抢过来。”蒋军称，目前其所在小区二手房挂牌量将近200套，许多都挂牌了大半年，但是成交一般。算上装修、利息等费用，蒋军认为最终的成交价堪称“割肉”。
陈世霞亦指出，从中原监测数据看，新政后部分学区房价格带动整体二手房挂牌价往上微调，但长久而言二手房均价还是会往下走。
不难看出，成交迅速回暖的表象背后，无论是买房者、卖房者、开发商、房产中介都在修复信心。
克而瑞湖南区域则指出，从历史规律来看，国庆期间成交会透支后期购买力，节后成交将普遍迎来不同程度的回落，群殴预测国庆后长沙日均网签将回落至150-170套左右，而国庆期间日均成交则达204套。
陈世霞对时代财经称，从监测和成交数据来看，这一波政策的促进作用大概在一到两个月会消化掉，后续将回归理性。陈世霞预测，整个10月长沙的成交量预计环比略涨、同比下跌，全年预计低于去年850万平方米的成交量。但其认为，长沙房地产市场本质还是非常健康，恢复的速度更多地受宏观经济影响。
10月9日，王珂告诉时代财经，由于工作日等因素，节后三天门店的带看量和成交量已明显回落，“没有太高的预期，市场要一下子恢复到以前肯定是不可能，但是总归有了转好的迹象，等到年底返乡置业可能又会火起来。”
